房屋地产经纪人作业.docVIP

工程101 张国良 101601013 第一题 如何培养房地产经纪人的礼仪修养 （一）电话中的礼仪 首先，始终带着微笑听电话；其次，正确的接听方式及用语 （二）仪容与着装 首先，保持个人清洁；其次，尽量着职业装 （三）接待客户的仪态 首先，应面带微笑说：“欢迎光临！” 请客户就座时：为客户把椅子稍稍拉出说：“您请座”客户坐好后自己也应就坐。 最好坐在客户侧面（便于讲解，同时避免形成“谈判”格局，注意一下细节——坐 在椅面的外侧二分之一，上身略向前倾。 交谈：应注意目光交流，自然看着对方，不能避开客户的目光——这表明你没信心 更不能死盯着看——别人会误解（尢其是男经纪人接待女客户） 看房：走在客户的前方半步左右，千万不要说了句“跟我走”就自顾自地走在客户前 面，看未竣工的房子时，应提醒客户注意安全，有些地方自己先试踩后，再请客户通过。 送客户：送到大门口，为客户拉开门，然后双手重叠放在身前，略为欠身，同时面带 微笑地向客户道别，待客户走出门后拐弯或直行数米后，自己再转身归位。如果接待客户 的地方是在大厦（现在有一部分房地产中介搬到写字楼了，店面租金太高了）将客户送到 电梯口，等客户进入电梯，电梯门关上后自己再转身返回。 （四） 房地产经纪机构的设立应符合《中华人民共和国公司法》(中华人民共和国主席令第42号，以下简称《公司法》)、《中华人民共和国合伙企业法》(中华人民共和国主席令第82号，以下简称《合伙企业法》)、《中华人民共和国个人独资企业法》(中华人民共和国主席令第20号，以下简称《个人独资企业法》)等法律法规及其实施细则和工商登记管理的规定。 此外，设立房地产经纪机构应当具备一定数量的房地产经纪人和房地产经纪人协理，具体数量由各市、县房地产主管部门制定。 （二）房地产经纪机构设立的程序 1.设立房地产经纪机构，应当首先向当地工商行政管理部门申请办理工商登记。 2.房地产经纪机构在领取工商营业执照后的30日内,应当持营业执照、章程、注册房地产经纪人员情况等书面材料到登记机构所在地的市、县人民政府房地产行政管理部门或其委托的机构备案，领取备案证明。 第三题 房地产经济机构的组织形式 房地产经纪机构的组织结构是指其内部部门设置及其相互关系的基本模式。对于小型的房地产经纪机构而言，其内部的组织结构较为简单，而对较大规模，特别是大型房地产经纪机构而言，其内部组织结构的合理与否，对机构的运作效率有很大影响。以下主要介绍大中型机构的内部组织结构。直线-参谋制组织结构形式直线-参谋制又称直线一职能制，是在直线制基础上发展起来，已被广泛采用的一种组织结构形式。其特点是为各层次管理者配备职能机构或人员，充当同级管理者的参谋和助手，分担一部分管理工作，但这些职能机构或人员对下级管理者无指挥权。这种结构形式的职能部门和人员一般是按管理业务的性质（如销售、企划、研展、财务、人事等）分工，分别从事专业化管理，这就可以聘用专家，发挥他们的专长，弥补管理者之不足，且减轻管理者的负担，从而克服直线制形式的缺点。同时，这些部门和人员只是同级管理者的参谋和助手，不能直接对下级发号施令，又保证了管理者的统一指挥，避免了多头领导。这种形式的缺点是：高层管理者高度集权，难免决策迟缓，对环境变化的适应能力差；只有高层管理者对组织目标的实现负责，各职能机构都只有专业管理的目标；职能机构和人员相互间的沟通协调性差，各自的观点有局限性；不利于培养高层管理者的后备人才。分部制组织结构形式对于一些大型的房地产经纪机构由于规模很大，业务繁多，不适于采用高层管理者高度集权的直线～参谋制形式，就需要采用分部制或事业部制形式（Di- vision System）。这一形式的特点是在高层管理者之下按商品类型（如住宅、办公楼、商铺）、地区（如东城区、西城区、南城区、北城区）或顾客群体设置若干分部或事业部，由高层管理者授予分部处理日常业务活动的权力，每个分部近似于一个小组织，可按直线一参谋制形式建立结构。高层管理者仍然要负责制定整个组织的方针、目标、计划或战略，并落实到各分部，在他下面仍可按管理业务性质分设非常精干的职能机构或人员，对各分部的业务活动实行重点监督这种结构形式的优点是：各分部有较大的自主经营权，利于发挥分部管理者的积极性和主动性，增强适应环境变化的能力，由于房地产市场具有很强的地域性、细分市场纷繁复杂，这一点尤为重要；利于高层管理者摆脱日常事务，集中精力抓全局性、长远性的战略决策；利于加强管理，实现管理的有效性和高效率；利于培养高层管理者的后备人才。但它也有缺点：职能部门重叠，管理人员增多，费用开支大；如分权不当，易导致各分部闹独立性，损害组织整体目标和利益；各分部之间的横向联系和协调较难。这种形式适用于特大型组织，在采