房屋地产状况.docVIP

目前我国房地产市场发育状况评析 默认分类 2007-03-26 22:22:09 阅读353 评论0 ??字号：大中小?订阅 1、多级化的有序市场结构已初步形成， 但房地产商品在各级市场中的流转不规范。 我国土地一级市场由政府垄断，土地使用权可以在各种使用者之间依法转让、出租、抵押，房产的商品属性已成为人们的共识，已能依法在开发商与消费者及消费者之间自由流转，这些事实标志着我国房地产市场的结构框架区基本建立。但市场级别的划分是以交易对象的权利限制为依据的，因此，不同权利限制的房地产只能在规定级别的市场中存在，否则，便违反了市场准入规则。我国目前一级市场上的划拨土地使用权大量加入次级市场、公房转租牟利、部分产权房的流通受阻与提前进入次级市场等问题，引起了市场运转的混乱，造成了国有收益的流失。 当前应该制定国有房地产的市场准入规则：（1 ）评估各类划拨土地使用权的地租价格（地租在一定年限内的资本化，归国家所有）与资本价格（归土地投资者所有），采取重新出让收取补交的地价。收取土地使用费（地租及部分投资折旧、得息）及土地增值税（社会投资回收）、折价入股等方式参与交易者的收益分配；（2 ）加强分房的租赁管理，应允许公房转租，但应经产权人同意，转租增值收益应部分收归国有；（3）鼓励部分产权房购买者补交购房款，获取完全产权， 依法自由流通；原产权单位对部分产权房进入市场要严加监控，并按规定参与部分产权房交易的增值收益分配。 2、已出现多样化的房地产交易方式， 但有的交易方式缺乏法制化、规范化、程序化管理，同时亟待发展、完善新的交易方式。土地出让有拍卖、招标及协议等方式，土地使用权转让及房产租售已很普遍，房地产抵押已是新的热点，甚至典当这种古老的方式也重新出现。多样化的交易方式使房地产的使用价值及潜在价值在多级化的市场体系中有了多种实现方式，有利于活跃市场、盘活房地产资金。但有些交易方式缺乏法律约束，交易缺乏公正、公平。例如：房地产抵押这一在国外非常普遍的融资方式，在我国则出现了不履行抵押程序，不办理抵押登记、多头抵押、重复抵押，甚至利用伪造产权证诈骗贷款等问题。因此，加强抵押、租贷、典当等交易方式的立法建设与监督管理是当务之急。 房地产证券化是一种新型的融资形式。1990年诺贝尔经济学奖获得者夏普和米勒指出：房地产证券化是未来金融发展的重点。房地产证券化就是将房地产投资转变为证券形态，将投资者与投资标的物之间的关系，由拥有房地产所有权改变为拥有有价证券的债权。房地产抵押贷款实质上也是房地产证券化的一种方式。房地产信托投资在我国未来房地产金融业中亦将具有重要地位。总之，房地产投资证券化将是我国今后房地产市场与金融市场接轨的必由之路，值得大力发展。 3、我国目前的房地产中介咨询机构、 房地产专业报刊杂志已如雨后春笋，不断涌现，有的公司还推出了在全国范围内联机情报检索网络上运行的房地产专业信息系统，房地产信息正朝着社会化、产业化方向发展。但也存在如下缺陷：（1）获取信息的渠道不畅通， 机会成本高：许多购房者很难获得充足的信息相互比较，不少中介公司收费不合理，且提供的价格偏高；（2）中介商操作水准低，服务范围小， 还停留在单一的信息服务的初级阶段。 沟通市场信息的主要手段有：（1 ）政府主管部门及时收集资料进行统计分析，并定期向社会公布。如建立定期的房屋重置价格、租金、基准地价、交易行情公布制，建立房地产价格指数系统等。深圳市对地产市场管理实行的四项公布制就值得借鉴：即规划公布制、土地出让和地价公布制、发展商行为规范公布制、交易管理公布制等，表现了极强的管理服务意识，增加了市场透明度。（2）加强对中介行业的整顿、指导与管理。成熟的房地产中介服务组织，应该努力保障客户权益，以诚信取胜，应该参与房地产开发过程的每一个环节，从投资咨询、价格评估、项目策划到市场分析、营销策划、中介代理等各种中介服务。 4、房地产商品的供求弹性扭曲或失真， 对于发育成熟的房地产市场来说，价格信号是房地产供求双方的重要决策依据。如果供给的价格弹性大于需求的价格弹性，这时存量价格的微弹性大于需求的价格弹性，这时存量价格的微小变化，就会影响较多的供给，政府可以通过价格政策或供给管理来平衡市场，反之则需求管理措施更为有效。我国目前房地产价格中摊派不合理，成本不真实，造成房地产价格偏高，形成投资过热；同时又由于投机的存在及集团购买力的软预算约束，又形成了旺盛的需求，从而造成供求两旺的虚假繁荣，加剧泡沫经济的形成。而利率的变动、银根紧缩，则又使房地产市场大幅度降温，这种大起大落是不利于房地产市场稳步发展的。因此，加强房地产商品对于各种市场参数的供求弹性的研究，强以使政府及投资者了解公众对市场波动的反映程度，预测房地产市场走向，从而正确决策。 5、我国房地产法制建设近