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房地产物业管理销售阶段早期介入注意问题 2010-02-01　　清华领导力培训　　公文大全 随着我国房地产行业不断走向成熟，许多开发商越来越重视在项目开发中引入房地产物业管理咨询，即请专业的房地产物业管理公司在可行性研究、规划设计、施工建设、房产销售和竣工验收阶段提前介入，从日后业主使用的角度提出合理化建议。 　 随着我国房地产行业不断走向成熟，许多开发商越来越重视在项目开发中引入房地产物业管理咨询，即请专业的房地产物业管理公司在可行性研究、规划设计、施工建设、房产销售和竣工验收阶段提前介入，从日后业主使用的角度提出合理化建议。引入高水平的物业管理咨询，往往能够提升开发项目的影响力，促进房产销售，提高开发效益，进而为开发企业增添品牌魅力。 　　对于房地产物业管理公司来说，早期介入是施展智慧、丰富资历、扩大企业品牌影响力的机会，也是接触客户、了解需求、完善物业服务方案的时机。从与客户建立良好互动关系的角度看，物业管理公司在房产销售初期首次亮相，开始与客户零距离接触，能否让客户在房产销售阶段充分了解和感受物业管理公司的良好服务，从而渴望成为该项目的业主，是对物业管理公司综合能力的一次考验。在此，笔者仅就自身体会谈谈房产销售阶段物业管理早期介入应注意的问题。 　　一、房地产物业管理销售阶段早期介入的主要内容 　　房地产物业管理早期介入中定义的房产销售阶段一般是指从销售准备到竣工验收的过程。这一时期房地产物业管理公司的主要工作内容是： 　　1、完成房地产物业管理服务方案，协助开发商拟定销售合同所需附件，如关于物业管理事项的约定、业主临时公约、公共管理制度等。 　　2、对销售人员进行培训，主要内容有房地产物业管理基本知识、相关法律法规和本项目物业管理服务方案主要内容、公约和规约的关键条款。 　　3、选派房地产物业管理咨询专员到销售现场，与客户进行充分沟通，向客户介绍今后物业管理服务模式、内容、标准和客户应当遵守的公共管理制度，解答客户的疑问，了解客户的期望、建议并及时向开发商反馈。物业公司早期介入部门综合客户的意见后，继续向开发商提出改进建议。 　　4、负责销售现场、样板房等处的清洁、绿化、秩序维护、水电维修、安全等工作，展示物业管理公司的服务水平和员工风采。 　　5、整理早期介入所收集和掌握的第一手资料，如图纸、合理化建议、物业管理方案、业主公约备份、建设过程中的重大相关事项及常规资料未反映的内容记录等，初步建立起项目档案，为日后的正常管理打下坚实的基础。 　　二、房地产物业管理销售阶段早期介入应当注意的问题 　　1、吃透设计图纸，准确了解设计的优劣 　　每个项目的设计都不可能尽善尽美，有的可能存在较多的缺陷或较大的遗憾。对此房地产物业管理公司必须高度重视，由经验丰富的专业人员认真查看图纸，准确归纳项目特色和明显的不足。特别要注意那些对使用功能考虑不周或明显不舒适，用途不明确，方便违章搭建的设计或部位。针对设计缺陷向开发商提交书面建议，尽可能消除或改善。此项工作应在房产销售前完成。 　　2、对项目存在的不足，尽早提出针对性的解决方案 　　对于无法消除或改善的可能成为日后管理难点的问题，在销售准备阶段一定要找到解决办法，以便开盘后将解决方法或要求明确告知业主。例如，设计超深超大阳台往往成为销售卖点，客户计划着交房后封闭阳台增加使用面积，这就给今后的房地产物业管理带来极大的难度，因为法律法规明确规定外立面不可擅自改变。解决这一问题可事先取得开发商支持，准备好每套房屋在不改变外立面前提下的阳台装修方案图，当客户认购房屋时，物业管理咨询专员即主动与其交流，将装修方案图交客户签字确认后由房地产物业管理公司留存，提早解决。 3、在不同省市承接项目的，对地方规章应详细了解 　　各地政府对房地产开发、房地产物业管理thldl.org.cn的要求以及各地配套条件都有所差异，物业管理公司只有对每个细节了解到位，才能提出符合实际、可操作性强的房地产物业管理事项的约定、临时公约以及公共管理制度。避免产生对业主要求过高，而房地产物业管理企业的管理水平和管理措施跟不上的情况。 　　同时，还应注意上述内容与销售合同相关条款的一致性，否则，只要有一点疏忽，都会给日后管理带来难以摆脱的麻烦。例如，某项目销售合同根据地方规章约定“如需封闭阳台，应使用美观轻质的建筑材料”，而业主临时公约中根据住宅室内装饰装修管理规定，约定“禁止改变外立面，禁止封闭阳台”，两者相互矛盾，为今后的纠纷埋下伏笔。 　　4、高标准挑选销售现场服务人员 　　对物业管理咨询专员要有较高的要求：综合素质高、沟通应变能力强、具有亲和力；对本公司企业文化有良好的感知力；对当地法律法规和项目情况了如指掌；能与开发公司人员良好互动；不透露房产销售信息，不介入销售行为；自律