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物业管理系统营销指导手册 物业管理行业背景分析 物业管理行业的发展现状 我国的物业管理始于八十年代初.最早的物业管理开始于经济特区深圳。经过20多年的发展，全国物业管理企业超过两万家，从业人员近三百万，行业总产值在一千亿元以上（2005年，深圳、北京、上海的物业管理产值分别为59亿元、70亿元、80亿元。物业管理已经发展成为一个潜力巨大的新兴行业. 二、我国现有的物业管理模式 1、传统的房管模式 1) 由政府机构--各地区房管部门及其下属的事业单位--房管所(站) 传统房管采用行政手段为主直接进行福利型的封闭式管理，管理单位长期不变。 2) 房管房屋绝大多数是国家或单位所有，使用人不是产权人。 3) 房管以单一的收租养房为主要内容,租金低廉，管理内容单一。 4) 房屋修缮问题很难及时处理,修缮后的费用一般由国家承担.长期如此,房屋的修缮问题一般很难得到处理. 2、福利模式  基本模式是谁开发谁管理。物业管理公司的规模大小取决于房地产开发公司,即开发公司的规模大物业管理公司的规模也较大.这类物业管理公司在接管物业时无须担心物业的来源,物业在接管和验收的过程中也较为简单方便.前期介入活动也较为容易进行.物业的基本资料来源广泛,涉及的面一般较多。 3、自营式  1) 独立经营型物业管理公司  这类公司是投资者自己注册建立的,像餐饮业一样,经一定的注册程序建立起来,从事专业化的物业服务.一般属于私营物业管理公司.现在民营公司在全国范围内颇多。 2) 业主自管型物业管理公司 社区成员根据具体法规政策设立自管公司,组织成员进行分工管理本社区日常事务.社区的具体服务项目可以通过招投标和合约的方式选择专业化的物业管理公司来负责。 3) 委托型物业管理公司 业主可以通过业主委员选择适合自己社区的物业管理公司来负责社区的服务工作,通过签约合同确定双方责权利关系,来处理社区的物业服务工作. 三、物业管理的企业的分类 1、按照资质等级分类： 按建设部颁布的《物业管理企业资质等级管理试行办法》，物业管理企业分为一、二、三级资质等级和临时资质。其中，管理面积是一个重要条件（比如一级资质需要管理200万平方米以上的住宅面积）。目前，一级资质的物业公司已经超过100家，主要分布在深圳、广州、上海、北京四大城市。 2、按照物业类型分类 物业按使用用途分为居住性物业和经营性物业。其中居住性物业包括住宅小区、高级公寓、别墅；经营性物业包括写字楼、商业楼宇、工业厂房及仓库、特种物业（文化类物业、体育类物业、卫生类物业、交通类物业等）。 《物业管理企业资质等级管理试行办法》要求一、二级物业公司管理两种以上类型的物业，但实际上，大部分的物业公司都是以一种类型的物业为主，比如万科、中海、金地这三家一级资质的企业都是以住宅管理为主。 四、物业管理行业的发展特点 1、物业管理覆盖面小，发展不平衡，经济发达地区与经济不发达地区差距较大。  沿海地区和大城市等经济中心城市的物业管理发展较为迅速,物业覆盖面较广,物业管理涉及的行业覆盖面也较深较宽.深圳的物业在全国范围内独占熬头,其覆盖率较全国个大地区高.发达的大城市象上海,北京和重庆等经济文化中心物业管理的覆盖面较广.华中,西南,西北等地区,除中心城市外,一般地区较差.这一差距,虽然在某种程度上来看不利于物业管理优秀模式的发展,但也是一种巨大的发展潜力,物业的规模化发展也潜藏着巨大潜力。 2、市场发展迅猛、竞争激烈  目前全国物业管理市场发展迅猛，地产市场的发展新建楼盘项目不断增加、原有物业的管理市场化和正规化进程加快、物业管理项目向医院、学校、宾馆、营房、等新领域的延伸，整个物业管理市场的份额在不断扩大。 同时，随着物业管理市场化程度的提高，物业管理企业的市场竞争也呈现以下特点： 集团化物业公司规模化扩张、跨地域经营的趋势明显； 大多数物业管理企业存在着管理规模偏小，发展后劲不足等问题。 通过以提高客户满意度为目的的创新性物业管理服务（例如如一站式管理、封闭式管理、酒店式管理、顾客满意战略、零干扰服务、首席顾问制等等 ）不断涌现； 中小型物业公司的市场占有受到挤压，一段时间内巨舰和小舢板共存； 建设物业管理品牌和专业化是物业公司提高竞争力的发展方向； 物业管理信息化需求分析 一、物业企业的管理要求 1、物业管理企业的组织机构 各企业根据自己的规模、类型和职能等特点，设置不同的组织架构。一般说来，分三种类型： 集团化的物业管理企业：设立有集团、区域公司、管理处三级的组织架构，各级部门的管理内容均不同。这类企业一般都是一级资质的大型物业公司，在全国开展业务。集团化的物业管理企业分为两种，一种是以承接社会物业为主的，管理比较独立，采用直线职能式的组织机构形式；另一