房屋地产策划报告之项目价格制订及理由.docVIP

第四部分 项目价格制订及理由 估价对象：天安第一城一期项目住宅公开市场均价 估价目的：为天安第一城公开发售提供科学、客观、准确的价格定位，此价格为该项目具有整体形象时的价格 估价时间：2002年4月10日至4月15日 估价依据：政府有关的法规政策，天安第一城的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工许可证》及对其他可比实例的实地考察所获的资料 限制条件：假设未来一段时间内，长春市房地产市场没有大的波动；此价格仅作为销售的参考价格 估价原则：替代原则 估价方法：市场比较法 估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确计算，并结合估价经验及对影响房地产价值因素的基础上，确定天安第一城的公开市场下，一次性付款的平均价格为3350元/m2，一期住宅预售面积85000m2，住宅在一次性付款方式下总价值284750000元，大写金额：貮亿捌仟肆佰柒拾伍万元。 有效时间：在市场变化不大的情况下，有效期半年，随着时间和市场情况的变化，上述评估价格要作相应的调整。 估价说明： 本报告估价时点为2002年4月，本报告有效期为6个月，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。 本报告中天安第一城住宅价格估价结果即为其市场价值，即在评估时点预期能够成交的最好价格，它依据了如下假设： 自愿的卖者； 在评估时点前，相对商品房的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成并达到合理价格，有一个合理的谈判周期； 在这个周期内，市场状态、价格水平是静止不变的； 该物业能够自由地在市场上出售； 不考虑特殊性质买家的附加叫价。  估价分析测算过程 基本方法 由于朝阳片区内在售楼盘交易实例比较多，这些住宅交易实例一般都是正常的市场价格，可以作为可比实例。我们根据估价的目的，在深入细致地分析了项目的实际情况，并综合考察和调研的基础上认为，利用市场比较法能够科学、准确、客观地反映天安第一城的正常市场公开发售均价。 市场比较法步骤 【可比实例选取】： 为了科学地制定项目的整体售价，我们特定选择以下几个楼盘作为项目的比较标准，根据市场比较法对可比实例的要求，我们对朝阳片区的长春明珠、万科城市花园、富豪花园、富苑花园、富苑华城、长春筑业地产、亚泰花园、我的家园、威尼斯花园、维多利亚花园、星宇名家等住宅公开发售情况作了实际调研。  基本情况如下： 项目名称 现状 位置 户数 售出比例 发售日期 平均售价(元/m2) 长春明珠 已入伙 人民大街198号 2000 90% 2000年 6月 2500－3100 万科城市花园 预售 自由大路79号 300 400位意向登记客户 5月中旬 3000－4000 富豪花园 现楼 抚松路 3000 70% 1993年 2950－4100 富苑花园 已入伙 延安大路3号 296 80% 2000年4月 4600－7000 富苑华城 在建 南湖大道28号 1800 5% 2001年五月 3800 长春筑业地产 现楼 前进大街、卫星路 1443 2002年五月 2500－3000 亚泰花园 现楼 吉林大路281号 1578 15％ 2001年四月 2500－4500 我的家园 已入伙 亚泰大街、繁荣路 1550 30% 2001年七月 2888－7200 威尼斯花园 已入伙 繁荣路 1500 85% 1998年 2600－10000 维多利亚花园 已入伙 延安大路15号 255 50% 4500 星宇名家 现楼 开运街、湖西路 2000 10％ 2001年五月 2800－3600 2、交易情况修正 上述可比实例的交易都是正常市场交易价格，不做修正。 3、区域因素修正（总分100分） 估价结果说明 【推算过程】 据常规经验，决定城市居民住宅价值的主要因素有以下几项： 地块区位：土地价值，周边景观，周围物业种类和档次，兴建居民住宅的成熟度。 小区规划：环境规划，户型，交通组织，外立面风格，配套设施。 市政配套：周边医院、学校、商场、公园、银行、邮局等。 发展商形象、实力：资金实力，地产开发经验，客户聚集能力，知名度，社会资源综合利用能力，工程进展和管理。 物业管理：物业公司综合实力，物业管理执行标准、服务内容、服务质素。 户型安排：户型的安排是否同市场需求相吻合，内部结构设计及功能区的划分是否科学、合理。 设备材料：用料是否考究、设备是否先进、有无装修等。 社区规模：大规模的社区更容易引起社会购房人士的关注。同时大规模社区也可以从侧面体现发展商的实力。 营销策划和推广：主力客户群定位、价格策略、入市时机、形象包装、广告推广。 根据实地考察结果和项目物业构成要素比较可以得出以下推断。 地块区位（权重9） 项目位于前进广场以西、电台路以东