房屋地产开发论文-论房地产项目开发过程中的成本控制.docVIP

房地产开发论文 摘要:文章针对当前房地产市场面临的成本控制问题,以房地产项目成本构成分析为切入点,具体从成本管理意识、事前、事中、事后控制阶段对房地产项目开发过程中的成本控制提出了建议。 　　关键词:房地产项目开发;成本控制;合同管理 　　　 　　随着房地产价格调控力度的不断增强,产业暴利时代已逐步离去,房地产利润正向社会正常利润水平回归,销售收入的增长空间已相当有限。因此,如何从项目开发角度实现降耗增效,推动房地产企业向集约化管理转变,以有效控制工程建设成本,是当前房地产企业实现企业资产保值增值的重要课题。本文就此从事前、事中、事后控制三方面对房地产项目开发中的成本控制流程与措施提出几点看法与大家探讨。 　　1房地产项目成本构成及管理现状 　　房地产项目开发成本牵涉要素较多,按其具体的成本构成比重排序,大体可分为六类:建安成本;土地成本;水电气等公建配套费、税收及行政性收费;咨询营销费用;规划设计费;资金成本,包含项目借贷融资费用及保险开支等。因此,房地产成本控制中存在的问题可分由事前、事中、事后控制三方面加以分析、处理。 　　综合而言,尽管目前房地产企业在成本控制理念中注入了一些新的管理元素,如丰富招投标形式,实施采用动态成本管理等。但房地产成本控制环节中仍存在较多不足之处,包括: 　　(1)事前控制阶段缺乏对资金时间价值的妥善处置,造成资金利息累积过重,致使资金回笼速度变慢;产品设计、定位审核集中于规划指标、户型等内容,缺乏对相异方案成本的审核;企业对施工图纸设计的管理缺乏深度、会审不细致,易影响诸如套图、缺漏项之类设计缺陷的及时处理,致使设计变更、签证以及工程成本增加。 　　(2)事中控制阶段建筑工程预算的准确度、可靠性仍有待提高;未建立与完善合作商数据库;未与材料采购单位形成战略伙伴关系与规模采购优势,难以有效控制降低耗材成本;工程进度款随意性大,审核精确度仍需提升。 　　(3)建材市场行情与现场管理状况调研乏力,预结算人员不能依据一手资料编制预结算表;工程事后评价未有效分析经济技术指标并做系统总结,不利于业务水平的提高;企业历史成本数据库建设得不到重视,不利于房地产项目成本的综合比较考量。 　　2关于房地产项目成本控制的若干建议 　　房地产企业项目成本控制是一项长期、系统的改革过程,它不仅仅是某项或几项制度的制定与落实,更是要将现代企业集约化管理的精神灌输到企业管理的全过程中去。具体来说,做好房地产项目成本控制,应做到以下几点: 　　2.1牢固确立全员成本管理意识 　　企业在成本控制管理理念上应具备这样的思维:成本是可控的,但成本控制是并非仅是成本控制部门的个体职责,员工积极良好的成本意识是实现全面成本控制的先决条件。首先,企业领导应以身作则,积极倡导并为成本控制系统建设营造良好的企业文化氛围;其次,企业要注意加强企业内各部门在成本控制流程间的信息沟通,力求实现共同控制成本的实效性。如设计部、市场部须做好房地产项目方案的优化设计工作,并力求其产品的准确定位;成本控制部门在完成预算审核工作外,还应在招标、合同管理等业务上开展辅助工作,尤其是要确保对上游产业链中供应商市场资源等资料的搜集掌握。再次,在全员成本控制中,企业可适当地建立相应的监督、约束、激励机制,使之相互配合,相互制约,以有效地将成本管理渗透至企业经营的各环节,并形成完整的管理链条。 　　2.2事前控制阶段的成本控制措施 　　其一,在土地购买阶段应遵循房地产发展周期规律,做好市场调研及可行性研究,依据保底最低利润、最低销售及最高综合成本目标,完成房地产土地储备,并将其贯彻执行于整体项目开发的全过程。同时企业应缩短项目开发周期,提高对资金时间价值的关注度,尽量在保证项目质量的前提下缩短开发周期,提前销售环节,这同样也是房地产企业降低财务成本和加速资金回笼的最有效途径。 　　其二,设计阶段是事前控制阶段合理削减项目成本的关键环节,该环节对工程造价的影响高达75%以上,对建设投资与建设工期有直接的影响作用。企业应从以下几点强化管理效率:一是推行设计招投标,遵循建筑方案与经济方案相统一的原则,多家竞投、专家评审,保证方案设计的合理性、先进性,促使设计单位对建筑造型、项目整体布局与工程造价做积极地综合考量,选择最优的投资平衡点。二是积极有效地推进限额设计,在项目开发上健全设计经济责任制。将项目成本分解为部门项成本,对投资限额作合理的分解使用,施工图设计须链接施工预算,根据三材消耗指标、造价等合理确定设计限额,将“画了算”变为“算了画”,杜绝设计浪费与无价值设计。 　　其三,招投标阶段中材料采购、施工招投标两方面对项目投资、质量以及进度的控制同样具有举足轻重的作用。因此,业主在招标成本控制应注意并加强以下工作:以公平、公开、公正原则为