房屋地产开发课程作业.docVIP

1、房地产开发的定义。房地产开发2、房地产开发的特点。房地产开发的特点可行性研究的步骤。（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。 （2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。 （3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。 （4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。 （5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。房地产开发投资的风险有哪些？1、房地产开发用地的类型？房地产开发用地的主要类型有国有土地使用权划拨、出让、转让、租赁、地下空间利用等。土地使用权划拨有两种方式：一是土地使用权附条件划拨，土地使用者必须在缴纳规定的补偿费、安置费用后方可获得该幅土地的使用权;二是土地使用者不需要缴纳任何费用即取得土地使用权。国有土地使用权出让方式有四种：协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让。2、房地产开发用地的取得的方式？房地产开发商取得城市国有土地的开发权主要有以下方式：　　1通过出让方式获得。　　2通过转让方式获得土地使用权。　　3通过划拨方式获得土地使用权。房屋拆迁的程序。 房地产开发资金筹集方式？企业债券企业债券是指从事生产、贸易、运输等经济活动的企业发行的债券。公司债公司债券的推出对来说开辟了从资本市场筹措资金的新渠道，可以大大降低企业的融资成本。信用贷款是借款人单凭自身信誉，无需提供物质保证而从银行取得的贷款。 住房抵押贷款证券化，就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要是债券），然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。住房抵押贷款证券化如何对房地产项目规划设计评价？ 　　　二、设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。 　　　三、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。 　　　四、计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。 　　 五、划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。 　　 作业7 什么是招标？招标（Invitation to Tender）是指招标人（买方）发出招标通知，说明采购的商品名称、规格、数量及其他条件，邀请投标人（卖方）在规定的时间、地点按照一定的程序进行投标的行为。招标方式分为公开招标、邀请招标和议标什么是投标？投标（Submission of Tender）是与招标相对应的概念，它是指投标人应招标人的邀请或投标人满足招标人最低资质要求而主动申请，按照招标的要求和条件，在规定的时间内向招标人递交，争取中标的行为。 如何进行房地产项目投资控制？ 房地产开发项目的投资控制就是为保证在工程项目进展过程中，把房地产开发项目投资控制在批准的投资限额以内，按照事先拟定的项目各个阶段,各个分项的投资计划和标准,通过采用各种方法, 经常性、定期地对投资实施中发生的各种实际值与计划值进行对比、检查、监督、引导和纠正，以控制项目每一分项、每一阶段的实际投资不超过计划投资，保证项目管理目标的实现，从而在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，最终，取得较好的投资效益和社会效益。投资控制包括的内容：从筹划到竣工交付使用的全部实际费用，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费、建筑安装工程费、设备购置费和工程其他费用等。合同谈判要准备哪些工作？ 谈判的准备工作具体包括以下几部分：收集资料。 具体分析。　　对谈判目标进行可行性分析。　　对发包方谈判人员的分析。　　对双方地位进行分析。　　拟订谈判方案。 房地产销售的策略有哪些？ 房地产开发资金筹措的方式。 房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据