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房地产开发行业土地增值税筹划策略文章来源：中国财税网　 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。增值额是指转让房?地产所取得的收入与税法规定的扣除项目之间的差额。2007年1月国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确了房?地产企业土地增值税由原来以预征为主的缴纳方式改为清算缴纳方式，这表明房地产开发业务将纳入土地增值税清算范围。房地产企业可以根据自身实际考虑采用下?列方法进行税务筹划。 ?控制土地增值税增值率 ?《土地增值税暂行条例》规定，我国土地增值税实行四级?超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为40%；增值率超过100%但未超过?200%的部分，税率为50%；增值率超过200%的部分税率为60%.此外，该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征?土地增值税。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键，就是控制房地产的增值率，在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，?对处于土地增值税临界点附近的情况，事先一定要进行必要的筹划。 ?房地产开发企业的收入主要为销售商品房的房款收入。决定销售?商品房的房款收入有两个因素，一是商品房的单价，二是商品房的销售面积。商品房的销售面积是相对固定的，而单价则是待定可变的。对于销售定价除了考虑市场?因素、成本利润等因素，还要巧妙考虑土地增值税因素。 ?假设计算土地增值税的扣除项目是固定的，那么就需找到一个形成土地增值?税相对低的合理的商品房销售单价。首先应根据项目成本费用、项目市场环境及项目预算利润来确定商品房销售单价区间，然后在这个区间内取点计算相应的土地增?值税额，再根据土地增值税额来计算各个单价形成的项目利润总额，以形成利润总额最大的单价为最优单价。 ?例如某房地产公司开发?某房产项目，在开盘前该公司根据市场环境及预计的成本122000万元（含税）、期望的利润水平制定了该项目的均价区间为5000～6000元／m2.假?设均为普通标准住宅，且不考虑因单价与单套房总价超标界定为高档房等因素，该项目建筑面积为30万／m2，并假设按税法规定的扣除项目总额为12亿元（以?下计算单位均为万元）。 ?根据以上资料数据，假定未知数A为使增值比率等于20%的均价，那么可得以下方程式： ?[30A-120000×（1+20%）]/120000×（1+20%）=20% ?求出该均价A为5760元／m2，这样我们可知小于或等于5760元／m2的均价不需缴纳土地增值税，并且在0～5760元／m2的均价区间中，5760元／m2带来的利润总额是最大的，即： ?5760×30-122000=50800（万元）。 ?再来看5760～6000元／m2的均价区间中，哪一个均价带来的利润总额最大。 ?首先，假定未知数B为使增值比率等于50%的均价，那么可得以下方程式： ?[30B-120000×（1+20%）]/120000×（1+20%）=50% ?求出该均价B为7200元／m2，由此可知在5760～6000元／m2的区间内均是按30%的税率计算缴纳土地增值税，设定C为该区间值的均值，利润总额为：（30C-122000）-（30C-144000）×30%=21C-78800（万元）。 ?那?么C值越大，利润总额越大。令C为6000元／m2，则利润总额为47200万元，当均价为5760元／m2时，其利润总额为50800万元，大于均价为?6000元／m2所带来的利润总额。所以，我们可以判定在这个房地产开发项目中，在这个均价区间内，5760元／m2是最好的均价。 ?从上述实例分析可以看出，（在不考虑其他因素的前提下）并不是盲目抬高房价就能获得最大利润，房地产开发企业在确定房产售价前应综合考虑。 ?扣除项目的筹划 ?《土地增值税暂行条例实施细则》规定计算增值额时，取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用（或者旧房及建筑物的评估价格），以及与转让房地产有关的税金等项目可以扣除。扣除项目的土地增值税的筹划应该注意以下问题： ?（一）?扣除项目要按照税法规定的内容全面归集，特别是那些分几个项目先后开发的土地，在核定其已经开发完项目的扣除项目时要包括分摊到该项目的土地使用权取得费?用、土地征用及拆迁补偿费用以及除土地征用及拆迁补偿费用外的其他房地产开发成本，以保证扣除项目的完整。 ?（二）按照税法规?定扣除项目中的开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括职工工资、职工教育经费、工会经费、折旧费、修理费等，这些费用要与期间费用区分?开。由于期间费用中的管理费