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房地产开发企业的职能设计方法 1）房地产开发企业的基本职能设计 Ⅰ 房地产开发企业基本价值链对其基本职能设计的影响 不同的行业具有不同的价值链。在同一行业，不同企业的价值链也不同，这反映了企业各自的历史、战略以及实施战略的途径等方面的不同，同时也是企业竞争优势的一种潜在来源。但是，通过分析房地产开发企业业务的普遍特点，可以总结归纳出房地产开发企业的典型价值链，并在此基础上进行房地产开发企业典型性的职能设计。 A 房地产开发企业价值活动分析 企业内部某一个活动是否创造价值，取决于它是否满足后续活动的需要、是否降低了后续活动的成本、是否改善了后续活动的质量。用这样的方式进行分析，可以将房地产开发企业的价值活动，分为基本活动和辅助活动两大类。基本活动包括房地产项目策划、规划设计、建设施工、销售和租赁、物业管理服务等各种活动；辅助活动包括外部采购、技术开发、人力资源管理及企业基础设施等，其作用在于为基本活动提供支持。其构成如下图所示。 图 房地产开发企业基本价值链模型 上图也反映了房地产开发企业经营的实质，其实质在于不断改善、提高本企业的基本活动和辅助活动，实现利润最大化。 a) 基本活动 房地产开发企业的项目策划，主要包括市场调研、投资分析、选址论证、项目可行性分析、土地获取、营销策划等方面。在早期的房地产开发中，在这一阶段，往往没有考虑到营销策划的问题，导致房地产投资盲目扩大，出现了供过于求的买方市场，大量商品房空置。随着国民经济和行业的发展，房地产市场日趋规范，购房者日趋理性，行业竞争加剧，房地产开发企业不再仅仅关注价值的创造环节，对如何最大化实现价值也采取了措施，目前绝大多数的房地产开发企业在项目开发前期就开始着手市场的定位和策划，或是在市场营销理念的指导下开展前期工作；有的企业甚至在项目未启动时，营销理念就已经面世。 规划设计，主要包括整体规划、设计招标、图纸会审与技术交底等方面，这些活动都是在为下一环节的活动做准备。在规划设计的同时，还办理各类政府、规划、市政部门审批手续。 建设施工，主要包括拆迁、工程招标、工程项目管理等方面。工程项目管理，涉及到施工过程中任务的管理和资源的调配，任务包括施工现场准备、施工、竣工验收等，资源包括时间、人力、物力、财力等。要强调的是，市场营销此时已经开展，有时会随着项目进度的发展、市场状况的变化而灵活动态的调整营销策略和手段。当工程进展到临近开盘（预售）时，要进行一些预售准备工作，如预售安排、联系抵押贷款银行、申请预售许可证、准备预售合同等。 销售和租赁，这是价值实现的环节，包括销售推广，如进行广告宣传、参加房展会、各种公关活动等，以及具体的销售和租赁。 物业服务，主要包括物业交接、维管培训与交底、物业管理服务等。物业管理作为价值链的最后一环节，虽属服务活动内容，但对产品价值的增值作用不可低估。而且，如果扩大物业管理的功能，向资产管理方向发展，将可能会为企业带来新的业务增长点。 图 房地产开发企业价值链中的基本活动 b) 辅助活动 企业基础设施，包括总体管理、计划、财务、会计、法律、政府事务和质量管理等。 采购，在房地产开发中采购的投入，主要包括土地使用权、建设资金、建筑材料、中介代理机构、办公设备与技术、物资等。 技术开发，在房地产开发企业的价值链中技术开发起着至关重要的作用，它在很大程度上影响着企业的竞争优势，主要包括：房地产项目开发前期的市场可行性研究及融资分析、房地产项目开发过程中的规划设计、房地产项目销售之前的预售安排、市场销售阶段的市场把控、售后的物业管理程序等，对这些重要环节的技术上的改进和创新能够为企业节省成本或创造更大的价值。 人力资源管理，包括人力资源规划、职位管理、薪酬管理、绩效管理、员工发展管理、知识管理、组织管理、工作流程管理和文化管理等各种活动。它决定了员工的技能、员工的工作积极性、员工对企业的看法和投入程度、雇佣和培训成本所起的作用，影响着企业的竞争优势。 综上，识别出以上的基本价值活动与辅助价值活动，能确保基本职能的完整性，为下一步的部门职责、职位职责设计奠定基础。 根据以上分析，我们可以总结出房地产开发企业的典型基本职能。如下： 图 房地产开发企业的典型基本职能 B房地产开发企业价值活动间关系分析 企业的各种价值活动相互依存、相互联系、共同发展，若某一环节功能发挥不到位，将成为影响企业创造利润的瓶颈。对于房地产开发企业而言，项目各环节环环相扣，项目定位、设计、施工、销售到物业服务等各项活动几乎协同进行，还需对项目的各种影响因素，包括成本、质量、进度、客户需求等通盘考虑。例如，选址论证出现的错误，往往会导致市场销售的低迷；营销策划中的一步失误，往往会导致销售的全盘皆输。因此，房地产开发企业的业务特点决定了其对各种价值活动间的关系要有明确的认识和极强的协调能力，