房屋地产开发企业的资金流控制.docxVIP

房地产开发企业的资金流控制企业的资金流控制和收益息息相关，管好资金流，可有效地提高企业收益。企业的目标：股东财富最大化，比较综合的指标是净资产收益率，从净资产收益率可以分析到企业在经营中存在的问题等，如万科在2009年9月30日的杜邦财务分析体系：2009-09-30??杜邦分析?净资产收益率8.46%??????? 总资产收益率2.3781%X权益乘数1/(1-0.67)=资产总额/股东权益=1/（1-资产负债率）=1/（1-负债总额/资产总额）x100％?????? 主营业务利润率10.0109%X总资产周转率0.2375%=主营业务收入/平均资产总额=主营业务收入/(期末资产总额+期初资产总额)/2期末:129,502,509,182期初:119,287,709,407 ????????? 净利润2,957,592,239/主营业务收入29,543,838,457?主营业务收入29,543,838,457/资产总额129,502,509,182????????主营业务收入29,543,838,457-全部成本25,075,187,125+其他利润-163,961,887-所得税1,347,097,207?流动资产123,792,767,960+长期资产5,480,143,643????主营业务成本22,828,988,101营业费用934,484,166管理费用887,374,562财务费用424,340,297???货币资金27,614,616,095短期投资0应收账款501,523,208存货86,752,229,378其他流动资产8,924,399,2781、从上图可以看出，净资产收益率由权益乘数和总资产收益率组成。权益乘数反映的是企业的资本结构，权益乘数越高，企业的财务风险越大，收益也越高。但银行贷款受到各项政策的限制，自有资金比率应达到投资总额的40%，如果负债比率高，会加大企业还款的压力，引起资金流的紧张。2、主营业务利率：由总资产周转率和净利润率组成。对于总资产周转率，在房地产开发企业中，比重最大的是存货，如何提高存货周转率，加快存货周转，减少资金占用，可有效提高净资产收益率，在企业开发过程中，几种不同的付款方案，对项目的收益的影响是不同的：项目由多层组成，总建筑面积10万平方米，建筑层高6层，2008年4月开工，2008年7月主体封顶。成本及收益情况如下表（未计贷款利息支出）：序号项目说明标准（元）一平均售价5,000 二1土地占地面积67000平， 1,000 　　　容积率1.5　　　土地成本10000万元（含契税、配套费）　2建安成本1400元/平方米（含地下室（200元/平方米）1,400 　3基础设施含供水、电、气、供暖挂网400 　4配套设施业主会所、幼儿园300 三　营业成本小计　3,100 　5营业税金及附加　300 　6营销费用按营业成本的2.5%估算78 　7管理费用按营业成本的2%估算62 　8不可预见费用按营业成本的2%估算62 四　利润总额　1,399 五　所得税　350 六　净利润　1,049 七　净利润率　21%方案一：工程由建安企业进行垫款，在四层以下只支付农民工工资款，四层以上支付形象进度的70%，竣工验收付至总造价的95%，2008年4-7月资金情况如下：四层以下，工程约完成总进度的50%，农民工工资占总形象进度的25%，4-6月工程需要量计算如下： 1,400×50%×25%×10=1750万元，平均每月600万元；至七月工程封顶，工程完成总进度的70%，七月需资金： 1200÷6×70%×10=1400万元。按银行贷款要求，自有资金比例不低于40%，公司应有自有资金=（5000-1399）×100,000×40%÷10,000=14,404万元，支付完土地款后余额为4000万，待7月封顶可用预售款支付工程款。此时不需贷款，收益不变。方案二：每月根据形象进度付款70%，全部工程验收合格后付至完成工程量的80%，结算审计后，付至结算总额的95%：封顶前，4-7月所需工程款计算如下：1,400×70%×70%×10=6,860万，公司原有4,000万，需贷款3,000万，按2008年12月23日人民银行公布的一至三年期贷款基准利率5.4%上浮30%：7.02%计算，三年共需支付贷款利息632万，对收益影响如下表:序号项目说明标准（元）一平均售价　5000二1土地占地面积67000平1000　　容积率1.5　　土地成本10000万（含契税、配套费）　2建安成本1400元/平方米（含地下室200元/平方米）1400　3基础设施含供水、电、气、供暖挂网400　4配套设施业主会所、幼儿园300　5借款利息　63.2三　营业成本小计　3732