房屋地产工程项目建设程序管理指引2.docVIP

房地产工程项目建设程序管理指引 总则 编写本指引的目的和依据 工程项目投资建设是为经济和社会发展提供重要物质基础的活动。工程项目管理水平高低，直接关系工程项目投资建设的成败。为满足工程项目管理参与者实际工作需要，全面提高工程项目管理水平，优质高效地实现工程项目预期目标，依据国家现行的工程项目投资建设的法律、法规、及相关规范，借鉴工程项目管理成功经验，按照工程项目建设程序次第编写本指引。 工程项目管理含义和任务 现代意义的工程项目管理是运用科学的理念、程序和方法，采用先进的管理技术和现代化管理手段，对工程项目投资建设进行策划、组织、协调和控制的系列活动。 工程项目管理的任务是，通过选择适宜的管理方式，构建科学的管理体系，进行规范有序的管理，力求项目决策和实施各阶段、各环节的工作协调、顺畅、高效，实现项目建设投资省、质量优、效益好。 工程项目管理基本原则 工程项目管理应遵循以下基本原则： 科学化原则：践行科学发展观，采用系统理论和方法，促进可持续发展。 规范化原则：遵守国家有关法律、法规和规章，执行规定的建设程序、标准和规范，接受行业自律性管理，恪守职业道德，诚信守约。 专业化原则：择优选用专业化项目管理单位或团队，从事相应的项目管理业务，不断提高项目管理队伍专业素质和水平。 效能化原则: 提高项目管理效率，确保项目管理质量，按期完成项目管理任务。 工程项目投资建设程序管理 工程项目建设周期、阶段与程序 工程项目周期是指工程项目从提出设想，经过前期论证、投资决策、建设准备、建设实施、竣工验收直至交付使用所经历的全过程。工程项目建设周期和规律程序，一般分为四个主要阶段八个主要步骤。 四个主要阶段：前期阶段、准备阶段、实施阶段和交付使用运营阶段。 八个主要步骤：投资机会寻找、初步可行性研究、土地使用权谈判、详细可行性研究、规划设计与方案报批、签署合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。 2、工程项目建设不同阶段的管理工作重点 工程项目管理随项目建设周期和程序的全过程次第展开。项目建设周期和程序的不同阶段，由于工作内容和要求不同，管理工作的重点也不同。 在工程项目前期阶段，管理的重点是对项目投资建设的必要性和可行性进行分析论证，并作出决策。 在工程项目准备阶段，管理的重点是准备和安排项目所需建设条件，为开工建设打基础。 在工程项目实施阶段，管理的重点是将建设投入要素进行组合，形成工程实物形态。 在工程项目交付使用运营阶段，管理的重点是对项目投资建设过程进行总结性评价。 工程项目投资建设程序的功能和意义 工程项目投资建设程序是指国家有关行政部门或企业主管部门按投资建设客观规律、项目周期各个阶段的内在联系和特点制定的管理程序（称其为客观管理程序）和按其调控意愿、职能分工制定的管理程序（称其为主观管理程序），对工程项目投资建设的步骤、时序和工作深度等提出的管理要求。坚持按建设程序办事，目的在于确保工程建设循序渐进、有条不紊地进行，收到预期效果。 工程项目外部约束条件 工程项目投资建设外部条件 外部条件是指工程项目投资建设自身的场地、资金、技术、人才等条件外，所涉及的各种外部约束和配套条件，包括发展规划、产业政策、技术政策、资源配置、环境容量和社会条件等。 外部约束条件管理的主体是各级政府职能部门及企业主管部门。项目单位在工程项目投资建设的各个阶段，必须按规定到政府及企业相关部门办理批（核）准手续，分别取得许可、承诺、证明或者允许后，方可开展各项工作。 发展规划引导和约束 为促进国民经济全局和各行业、各地区经济社会协调可持续发展，国家从一定时期的发展目标和战略出发，编制并发布发展规划，用以引导和调控发展方向、发展目标、生产力布局和发展途径。工程项目投资建设时，项目单位必须充分了解投资区域的控制性详细规划的要求和发展趋势。 产业政策引导和约束 产业政策是国家为实现一定经济社会发展目标、促进产业形成发展、进行产业集群和结构调整、实行行业准入而制定的干预调控政策。投资项目的类型应符合产业政策的要求 技术政策引导和约束 国家根据全国科学技术发展方向和技术进步的需要制定技术政策，引导和约束相关技术的研发及应用。工程项目建设的新技术、新材料、新工艺应符合技术政策的要求 生态环境条件约束 生态环境条件约束，主要体现为国家建设环境友好型社会对生态环境保护提出的要求。工程项目建设必须满足环评的各项规定。 能源条件约束 我国能源尤其不可再生能源有限，实现2020年我国控制温室气体排放目标任务艰巨，节约能源是工程项目投资建设重要约束条件。工程项目建设必须通过节能评估和审查 社会条件约束 工程项目管理过程中，必须重视项目建设与当地社会之间的厉害关系，考虑项目建设将面临的社会条件约束。 工程项目前期策划管理 工程项目前期策划的任务和范围 工程项目前期策划是项目