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房地产复习资料 1.房地产业：属第三产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰、服务的集多种经济活动为一体的综合产业。 2.国土开发：国土开发是指对国土资源的开发、利用、治理和保护，以求最大限度地发挥国家自然资源的经济效益和社会效益。国土开发的基本目标是：寻求经济、人口、资源、环境之间的最佳组合。 3.开发的方针：统一规划、统一开发、统一建设、统一管理。 4.房地产综合开发：是指城市土地和房屋的规划、设计、开发、建设、经营是综合性的，有生产和流通两个领域的经济活动。房地产综合开发从横向看，面对新开发地区的工业、交通、住宅、科学文化、教育卫生、商业服务、市政工程、公用设施、园林绿化、行政机关及其他建设工程项目。从纵向看，包括立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、土地平整、组织施工、施工验收、直到房屋经营管理。 5.房地产开发类型：按开发的区域性质划分：新区开发和旧区再开发（旧区改造）；按开发的规模划分：单项开发和成片开发。 6.房地产开发特点：1.综合性（最本质的特征）：1）综合性是房地产开发的内在要求、2）综合性包括开发的广泛性及项目操作的复杂性3）既不能脱离当地发展实际又要起先导作用2.长期性：从投入资本到资本回收，从破土动工到形成产品，一般来说，普通的开发项目需要2—3年。3.时序性：受行政管理的审批程序制约房地产开发生产内在要求4.地域性：从微观看，受区位和地段的影响；从宏观看，受区位的社会经济特征的影响5风险性：1）筹集资金的风险；2）竞争的风险；3）受形势和政策影响的风险。 7.综合开发管理：实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。 8.房地产审计：对于房地产项目管理审核审计，其内容主要有：经济效益审计；财务审计；经营管理审计；经济责任审计。 9.合同管理开发商的主要合同关系：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等；承包商的主要合同关系：工程承包合同、分包合同、供应(采购)合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。 10. 策划的定义包括如下几层意思：策划是在现实所提供的条件的基础上进行谋划；策划具有明确的目的性；策划可以比较与选择方案；策划是按特定程序运作的系统工程。 11.房地产项目策划，有两种不同的理解：一种观点认为，房地产项目策划就是促销策划，这是一种狭义的理解；另一种观点认为，房地产项目策划就是从发展商获得土地使用权开始，到市场调查，行为心理分析，再到物业管理全过程的策划，即房地产项目全程策划。 12.策划思维：策划思维是知识密集型的高级思维，严密性和创造性以及某种意义上的灵感性是其基本的思维特质。策划思维区分为获取信息、处理信息、产生方案、效果评估四个阶段。对应项目策划的市场调研、分析论证、方案策划和市场反馈四个环节。各阶段、各环节的思维方法都离不开人们思维归纳、推理的两种基本模式。 13.开发分三个阶段：即单项策划阶段，以广东顺德碧桂园为标志和起点；综合策划阶段，以广州锦城花园成功销售作为标志；复合策划阶段，以广州奥林匹克花园成功销售为标志。 14. 一个完整的房地产项目策划，主要包含以下程序：1．土地使用权的获取2．房地产项目市场调查3．消费者行为心理分析4．房地产项目市场细分，目标市场选择与市场定位5．房地产项目的产品策划6．房地产项目的价格策略7．房地产项目的广告策略8．房地产项目的销售策略 9．房地产项目物业管理的前期介入 15.房地产项目策划的作用：房地产项目策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差； 房地产项目策划能使房地产开发项目增强竞争能力；能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力；能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。 16. 房地产项目策划的模式：概念策划模式；多卖点策划模式；等值策划模式。 17.房地产项目策划具有的特征：地域性、系统性、前瞻性、市场性、创新性、操作性、多样性。 18.地段论的再认识：地段论的现实困惑；地段论的理性认识；开发地段影响因素分析。 19. 剩余法的概念：各开发商根据土地的物质和环境条件（如位置、面积、周围环境、以及规划允许的用途、容积率等）进行最有效的设计，在预测开发完成以后，建筑物连同土地转让可以卖到多高的价格，并估计建筑物开发费、投资利息及平均利润等，预测楼价，减去建筑成本、利息和利润等，其余额就是开发商所能承受的最高土地价格。 20. 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－税金－利润 21. 基础设施与地段开发：点状设施；线状设施；面状设施。 22.市场调查是房地产项目构思和策划的基础，其主要作用有：①市场调查是房地产项目策划人捕捉新的市场机会的源泉；②市场调查