房屋地产地下车位权属研究.docVIP

地下车位权属探析 一、开发商修建地下车位的原因 不难看出，修建地下车位的难度和工程量远远大于地上车位，开发商之所以花费大成本来修建地下车位主要是基于容积率的限制、车位数量的要求、以及人防工程的要求这三个因素。 （一）关于容积率的规定 一块土地要出售，政府往往给出十分详尽的规划条件，包括“容积率”。所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑容积率是决定在单位土地面积上建设多少建筑面积的建筑物的重要指标，对于业主来说，容积率越低，居住环境越好，对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，政府规定容积率的上限是为了限制开发商对土地的利用率，保障居住环境。在寸土寸金的现代社会，建筑容积率关系到开发商的成本与利润，在一片土地固定的建筑容积率内,开发商都想尽可能多建商品房，争取利润最大化。 （二）关于车位的要求、人防工程的要求。 为了保障居住环境，《城市居住区规划设计规范》规定了停车位的标准，各省市都规定开发商修建车位的要求。比如《杭州市住宅配套公房建设暂行规定》，户型建筑面积在150平方米以上的，不少于1车位/户；户型建筑面积在79平方米以下的，不少于0.15车位/户。《长沙市建筑工程配建停车场（库）规划设置规则》规定：“住户面积超过100平方米大户型为主的非独立式住宅区，每100平方米的建筑工程，应该配备0．5个车位；以面积小于100平方米小户型为主的非独立式住宅，每100平方米的建筑工程，应该配备0．3个车位。开发商为了满足规划条件必须修建相关数量的车位。”同时，人防工程也是国家对开发商规定的开发条件之一。依据《人防法》第二十二条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。第五条规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。又如《湖南省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第八条规定，城市新建民用建筑，建设单位应当按照国家和省人民政府有关规定结合修建战时可用于防空的地下室。第十二条规定，有关部门在审查城市新民用建筑时，由人民防空主管部门对结合民用建筑修筑防空地下室进行审查；未经人民防空主管部门审查的，建设单位不得申请核发建筑工程规划许可证。《人民防空地下室设计规范》具体规定了地下人防工程的设计标准。因此，开发商在开发商品房时，必须修建符合比例的人防工程，人防工程的审查是规划许可的前置条件。 可见，开发商投资开发时必须满足车位数量的要求并修建人防工程，而独立产权的建筑物都计算在容积率里，修建地上车位或者地下可以办理产权证的车位均会占用开发商的容积率。因此，开发商就在履行修建人防工程义务的同时在非战时将其作为地下停车位，满足了规划许可对车位数量的要求。更让开发商做此决定的原因是，此类停车场作为人防工程的一部分，并无产权，可以不占用建筑物容积率。在城市规划实践中和地方立法上，一般不将地下车库的建筑面积计入建筑容积率。杭州市《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》、上海市《容积率计算规则暂行规定》都有类似规定。对开发商来说，修建此种地下车位实在是一举三得！ 二、此类地下车位所有权归谁? 作为人防工程组成部分的车位并无独立产权，无论是开发商还是业主都不能取得所有权。人防工程的所有权，《人民防空法》未置明文。但根据《物权法》第五十二条规定，国防资产属于国家所有。《人防法》第二条第一款规定，人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害。第五条规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。另外国家人防办、国有资产管理局文件规定“人防工程是人防国有资产”、“人防国有资产是国防资产组成部分，在法律上确认为国家所有”、“人防国有资产实行国家统一所有。”根据上述法律条文可以得出，作为小区车库只是在人防建设“平战结合”的方针下，防空地下室在平时的一种用途而已。不管平时用途如何，都不能改变其主要目的——防空，因此，由小区防空地下室在平时所用的地下车库其实为国防资源，其产权仍然应该归国家所有。 三、地下车位的使用权、收益权归谁？ （一）自由约定论 根据我国《物权法草案》第77条第2款的规定“车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”那么这种在非战时将人防工程作为地下停车位的归属能否约定？一些开发商在签订房屋买卖合同时，就以格式条款的形式将这种地下停车位约定为归开发商所有，而业主在合同书上的签字似乎就实现了权属约定。笔者认为，这种地下车位不应以约定方