房屋地产合作开发合同的本质特征、合同无效及合同的变性.docVIP

房地产合作开发合同的本质特征、合同无效及合同的变性 上海建纬（长沙）律师事务所 杨东升 关于房地产的合作开发，自2005年8月1日起施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的 解释》（以下简称“司法解释”）做了详细的规定。 一、? 房地产合作开发及房地产合作开发合同 （一）房地产合作开发 1、房地产合作开发的含义 房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目的行为。 2、房地产合作开发的表现形式 实践中，主要有以下方式：一是通过组建具有独立法人资格的项目公司开发；二是通过非项目公司型的合作开发，包括“联建”和“参建” 3、房地产合作开发的特征 1、合作主体的复杂性。 2、合作方式的多样性。 3、法律效力的不确定性。 （二）房地产合作开发合同 1、房地产合作开发合同的含义 根据司法解释第十四条的规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 2、房地产合作开发合同的本质特征 （1）房地产合作开发并不要求合作的各方均具有房地产开发的资质，只要其中一方具有房地产开发的资质即可。 （2）房地产合作开发并不要求合作的各方均共同参与房地产经营。 （3）房地产合作开发要求合作各方必须共同投资、共享利润、共担风险。 二、合作开发房地产合同无效的情形 合作开发房地产合同的效力受制于合作方的房地产开发经营资质和合作方用于投资的土地使用权的权属状况。具体表现为： 1、合作各方均不具有房地产开发经营资质的，合作开发房地产合同无效。 司法解释第十五条第二款规定：当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 2、划拨土地未经批准合作开发的无效 司法解释第十六条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。 三、房地产合作开发合同的“变性” 对房地产合作开发的认定，要严格把握其本质特征，不能仅看其合同名称，更应当把握合同的实质。现实中，名义打着房地产合作开发的旗号，实际上进行土地使用权转让、房屋买卖、房屋租赁或者借款的行为普遍存在，这就是所谓房地产合作开发合同的“变性”。 （一）关于房地产合作开发合同“变性”的四种表现： 1、房地产合作开发合同“变性”为土地使用权转让合同 司法解释第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 只收取固定利益表现为：房屋建成后收取固定的货币；按房屋销售收入的一定比例提成；分取一定数量的房屋等。 2、房地产合作开发合同“变性”为房屋买卖合同 司法解释第二十五条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 3、房地产合作开发合同“变性”为房屋租赁合同 司法解释第二十七条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。 4、房地产合作开发合同“变性”为借款合同 司法解释第二十六条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。 （二）对于“变性”的房地产合作开发合同的效力认定 对于“变性”的房地产合作开发合同虽然名字叫房地产合作开发合同，但是其实质已发生变化，故不能适用司法解释关于《房地产合作开发合同》的规定，只能根据“变性”后的合同所应适用的法律规定来判断其效力和具体适用。 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。4、不享受探亲假、婚假