房屋地产合作开发的涉税业务探讨.docVIP

房地产合作开发的涉税业务探讨 ? ?? 房地产合作开发是企业谋求发展取得投资回报的一种重要方式。但是，由于房地产合作开发方式的多样性和复杂性，再加上相关税收政策规定的不明确性，造成一些企业和征税人员在相关业务处理上无政策依据，致使双方在涉税问题上各执—词。 ???? 房地产合作开发涉及多个税种，各税种的缴纳因合作方式、合作方式下收益分配方式的不同也不尽相同。早在国税函发[1995]156号《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》中，就曾对房地产合作开发的一种形式——“合作建房”的情形做了描述：合作建房，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房。其方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。2005年，国税函 [2005]1003号文件《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》再次对“合作建房”的情形进行了界定，明确指出“甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用国税函发[1995]156号文件第十七条有关合作建房征收营业税的规定”。但是，对于除合作建房外其他形式的房地产合作开发的行为到底如何征税，相关税收政策没有作明确规定。 现笔者仅就房地产合作开发的方式和其涉及的营业税、土地增值税和企业所得税三个税种作简要探讨。 房地产合作开发的主体和方式 我国对房地产合作开发的主体有着明确的限制。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释中》明确指出，房地产合作开发的一方必须是具有房地产开发经营资质的企业，否则合作开发合同就应当认定为无效合同。 房地产合作开发中涉及的主要问题是合作方资金的投入、风险的承担、收益的分配等。根据目前市场经济中实际存在的经营行为以及合同中约定的不同，合作开发的方式主要有下列几种： 方式一：甲方提供土地使用权，乙方提供建设资金和开发建设所需资质、人员等，双方合作建房。这常见于甲方为非房地产开发企业，拥有土地使用权，而乙方为房地产开发企业，拥有闲置资金、必要的房地产开发资质和人员。 随着国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的全面实施，这种合作建房方式可提供的土地使用权极少且其性质特殊，如军队空余军用土地使用权和农村集体用地使用权等等，所以目前这种方式的采用有其局限性。 方式二：甲方以土地使用权折价、乙方以货币资金入股，双方成立合营公司，以合营公司的名义进行房地产项目开发建设。这里甲方以土地使用权折价出资需要办理土地使用权的转让手续，将土地使用权办理到合营公司的名下。时下，通过股权转让完成合营合作的方式也较为普遍：如甲方将通过出让方式所取得的土地使用权作为投资成立丙公司，再将持有的丙公司的部分股权转让给乙方，与乙方合作开发房地产项目；或者作为甲公司全部持股的丙公司直接通过出让方式取得了土地使用权，甲方将持有的丙公司的部分股权转让给乙方，与乙方合作开发房地产项目。 方式三：甲方提供土地使用权，乙方提供全部或部分资金，以甲方名义进行房地产项目开发建设。甲方为房地产开发企业，通过出让或协议方式取得了国有土地使用权，但无资金开发建设，而乙方拥有闲置资金，乙方投入一定数额的资金给甲方，以甲方名义开发建设。具体经济行为其合同约定也有所不同： 1．双方签订合作开发合同，可以约定共担风险、共享利润；也可以约定房屋建成销售后，甲方不承担风险，仅收取固定收益的回报或按销售收入的一定比例提成； 2．双方签订借款合同，可以约定视项目利润情况给予乙方浮动利息；也可以约定给予乙方固定利息。 不同合作方式下营业税业务的探讨 (一)方式一适用于国税函发[1995]156号文件的规定。 1．若双方约定分配房屋，则甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而双方都发生了营业税的应税行为。甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目缴税；乙方应按“销售不动产”税目缴税。由于双方没有进行货币结算，因此应当由税务机关按照《营业税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，其销售收入再按“销售不动产”税目缴纳营业税。 2．若甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一合作过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，应按“服务