房屋地产前期设计.docVIP

【摘要】房地产开发是一项复杂的系统工程。开发前期工作是公司建设项目的策划及各项前期准备工作，包括编制项目倡议书、项目可行性研究报告。开展设计招投标、组织设计单位进行规划、建筑设计方案并组织进行初设及施工图设计、协调政府各个部门并按规定申领《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》直至《建设工程施工许可证》等。本文根据多年实际工作经验就涉及前期工作重点：市场定位、规划和建筑设计管理等内容做初步的探讨。　　【关键词】市场定位；规划和建筑设计管理　　　　房地产开发项目前期工作涉及的专业多、协调的部门多、要求的技术水平高。因此要求结合具体项目，抓住项目前期工作的重点。根据国内外研究资料，规划设计对工程造价的影响可达70～90％。而项目市场定位决定了规划及建筑设计的原则和方向，决定了项目的成败。所以，项目市场定位、项目规划和建筑设计管理理所当然成为项目前期工作的重点。 　　1 项目市场定位　　房地产市场定位的概念，是由市场营销学“市场定位”理论借鉴而来的。房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调研和浅析硕士论文的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准。　　房地产开发项目的市场定位包含项目区位的浅析硕士论文与选择、开发内容和规模的浅析硕士论文与选择和开发项目租售价格的浅析硕士论文与选择等。具体来说，主要按以下流程进行：市场调查→土地条件→浅析硕士论文和确定潜在客户群→产品定位（户型、面积、档次等）→租售价格定位→征询意见→方案调整→成本与费用测算→预测租售收入和租售进度→经济评价→确定最后方案。　　2 项目规划和建筑设计　　事实是，房地产开发项目的市场定位是指导规划设计的重要文件之一。同时，规划设计的优劣对工程的投资、进度和质量又有着重要的影响，同时环境的好坏与单体设计的优劣对商品房的价格与销售影响很大。因此规划设计管理是整个项目开发的关键。在项目设计上，开发商应该将设计单位的专业性与自身对市场的调研结果结合起来，切忌自以为是。 　　同时，应当协调好规划和建筑设计单位与政府相关审批部门的关系。要求设计单位及时准确的了解新的各项管理条例和法规、把握城市规划主管部门对项目的布局、立面等的更深层次要求、掌握城市周边发展大的规划内容和要求，尽量减少设计上的返工和经济上的损失。 　　2.1 项目规划设计　　开发商在组织前期工作中主要是从修建性详细规划展开的（简称详规）。可以说，详规是楼盘整体规划设计方案的基础，也是核心骨干部分。根据经验，详规的关键不足说到底其实就是定位不足。　　设计人员即要严格遵守规范、控规、设计条件，又要充分理解市场定位，在设计中严格遵守已确定的各项市场要求。　　2.1.1 主要物业建筑群体组合 　　就是指根据选址意见书、规划设计条件确定的各项用地经济技术指标，以及由地块近况毕业论文范文、尺度、定位等因素拟定建筑物业个数、层数、布局、朝向、间距、风格，反映总体平面布局、立面处理、竖向安排及其他涉及建筑物外形和组合的一些内容。共有三个原则： 　　（1）功能原则：指符合日照、通风、密度、朝向、间距等基本功能要求，使居住生活方便和宁静。 　　（2）经济原则：指拟定合理的各项经济技术指标，适宜地利用每一处土地和空间。 　　（3）美观原则：指运用美学原理，体现地方本土特性并反应建筑风格个性。 　　2.1.2 主要路网设计 　　根据基地所处的地块位置、气候、地形地貌、周边既有道路近况毕业论文范文以及规划定位，科学合理地布置小区主要出入口、主干道、区内次要道路、小径等。 　　2.1.3 公共空间规划 　　主要包括基地内的场地、 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。 一、员工试用期规定 ?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。 ?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。 （一）、福利待遇 ?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数） 2、过节费按正式员工的1/2发放。 3、按正式员工标准发放劳动保护用品。 （二）、休假 ?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。 ?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。 3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。 4、不享受探亲假、婚假。 ?二、员工入职准备 ?1、身份证复印件一份，原件待查。 2、学历证明复印件一份，原件待查。 ?3、县级以上人民医院的体检报告。 4、4张一寸照片 ?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。 三、行