房屋地产信托股权投资项目管理操作指引.docxVIP

房地产信托股权投资项目管理操作指引第一章总则第一条为实现房地产信托股权投资项目事前管理和事后管理的分离，建立风险隔离机制，加强房地产项目运营监控，有效保障信托资金按时安全退出，认真贯彻以项目管理部门管理为主，业务部门配合为辅的原则，根据相关法律法规、政策及公司管理制度制定本办法。第二条本办法所称房地产信托股权投资项目，是公司开展的将信托资金投向房地产项目的信托业务，主要指信托资金以股权投资方式进行房地产开发的信托业务。第三条房地产信托股权投资项目的监管通过现场监管和后续管理两种方式实现。第四条现场监管为项目风险控制工作的基础，现场监管人员负责对项目公司经营活动进行动态监管，随时把握项目进展情况。后续管理是实现全面风险控制工作的重心，对项目的数据和信息进行分析，评估项目的整体风险、做出预警并跟进项目风控措施的落实情况。第五条公司以股东名义向项目公司委派现场监管人员，并根据项目公司管理情况任命现场监管人员为项目公司财务负责人。现场监管人员的委派与更换实行轮换制度，同一现场监管人员担任同一项目现场监管职位时间不得超过半年。第六条监管人员进行现场监管的期限为我司与融资方就项目公司股权转让事宜签订《股权转让协议》（或同等交易文件）之日起至融资方履行全部支付义务之日止。第七条项目公司是指房地产信托股权投资项目中信托资金投向的公司。第八条公司各部门开展本章所述房地产信托业务的，管理工作依据本办法进行。第二章管理第九条公司开展的房地产信托股权投资项目的管理部门是项目管理部门。第十条项目管理部门负责对项目管理人员进行统一管理、培训、轮换。管理人员按照《合作协议》、《监管协议》等文本约定对项目进行管理。第三章罚则第十一条信托经理违反本指引规定的，依据公司项目存续期信托经理考核制度的规定对信托经理进行考评。第十二条业务部门不能有效推进项目进展导致到期不能即时清算的，依据公司业绩考核办法，扣发考核奖励。第十三条现场监管人员违反岗位职责，依据我司人力资源管理制度的规定进行处罚。第四章附则第十四条本办法由公司总裁办公会扩大会议负责解释和修改。第十五条本办法自颁布之日起施行。附件一：项目管理操作细则附件二：项目管理操作细则-信托经理职责篇、附件一：项目管理操作细则第一章监管前期准备第一条房地产信托股权投资项目监管的前期准备工作，由信托经理主导进行，项目管理部门配合完成。第二条信托经理发起房地产股权投资项目审批时，按照公司公布适用的监管协议及合作协议范本，编写相关协议。（在公司颁布监管协议及合作协议范本前，信托经理根据项目情况，编写相关协议文本）。第三条派任项目公司董事会成员及监事时，我公司委派的董事、监事人选由风险管理委员会指定的相关人员担任。上述董事、监事接受任命后，应认真、全面履行工作职责，维护公司利益。第四条信托经理参与拟定项目公司章程时，原则上应确认该章程赋予我方董事在项目公司重大事项决策程序中享有一票否决权。项目公司聘用、解聘负责审计项目公司财务报表的会计师事务所，须经我方董事同意。第五条信托经理参与拟定项目公司章程时，必须将项目投资预算调整和工期进度计划调整纳入董事会或股东会审批范围。第六条需派出现场监管人员时，信托经理应当于信托计划成立两周前，向项目管理部门提出明确的监管需求，并就项目具体情况进行初步沟通。第七条项目管理部门收到业务部门项目监管需求后，应向业务部门提供监管咨询，并在信托资金进入项目公司前确定现场监管人员。第八条信托资金划款前，信托经理必须督促项目公司及时办理股权变更登记手续。信托结构设计有次级份额的，信托经理应确认信托计划成立前认购人已按约定足额认缴信托计划次级份额。第九条信托资金划款前，信托经理应向项目管理部门提供项目及信托计划全部资料，包括但不限于以下资料：①项目尽职调查报告；②信托计划相关合同、承诺函等法律文本；③项目公司新章程；④项目公司或交易对手经审计的财务报告；⑤项目投资预算（含成本明细）和项目工期进度计划；项目投资预算和工期进度计划应当符合项目公司做出的成本承诺和工期计划承诺；⑥已签订合同台帐及重大合同；⑦股东及其他关联方名单，股东及其他关联方与项目公司往来明细；⑧财务凭证、账簿、档案等项目管理部门所需资料；⑨风管会决议；⑩中介机构相关报告。若信托经理提供资料不全，项目管理部门有权不同意信托资金的划款。第十条监管工作启动前，信托经理应组织召开项目公司管理层工作协调会，就监管方案与交易对手和项目公司进行沟通。第十一条信托经理应督促项目公司为实施现场监管提供办公场所等必要的办公条件，包括但不限于独立的办公区域、日常办公用品、办公桌椅、办公电话、打印机、复印机、传真及扫描设备及互联网络。第二章监管现场交接第一条信托经理应协调组织项目公司实际控制人等管理人员、项目管理部门相关人员共同召开监管交接会议。信托经理填写基础信息