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房地产基础知识 土地所有权？ 答：土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。我国实行城市土地属国家所有，农村土地属集体所有的土地制度。占有权、使用权、收益权、处分权、构成土地所有权完整权能机构。 土地使用权出让？ 答：国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让方式？ 答：有招标、拍卖及双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，可以采取双方协议的方式。 土地使用权出让年限： 答：土地使用权出让的最高年限，根据土地用途分为： 1）居住用地70年 2）工业用地50年 3）教育、科技、文化、卫生用地50年 4）商业、旅游、娱乐用地40年 5）综合或其它用地50年 土地使用权转让及方式 答：是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换、赠与。 什么是房地产? 答:房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托 于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整 体性和不可分割性。包括： 1）土地 2）建筑物 3）房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典权等。 房地产的特征 答：自然特征 1）位置的固定性 2）使用的耐久性 3）资源的差异性 4）物业的差异性 5）不可移动性 经济特征 产周期长 资金密集性 相互影响性 易受政策限制性 房地产的增值性 房地产的类型 答：1）、房地产的类型按用途划分有哪些？ A、住宅房地产 B、商业房地产 C、旅游房地产 D、工业房地产 E、农业房地产 F、特殊目的的房地产 2）、房地产的类型按收益划分有哪些？ A、收益性房地产 B、非收益性房地产 3）、房地产的类型按市场性划分有哪些？ A、出售的房地产 B、出租的房地产 C、营业的房地产 D、自用的房地产 什么是房地产产权？ 答：1）是指对使用权和对房产的所有权，包括出让、发展、抵押等权力； 2）抵押权是指债务人或第三者以其合法拥有的房地产为担保物，向债权人提供债务履行担保，在债务人不履行债务时，抵押人可依法以抵押房地产所得的价款优先受偿的权利。 房地产按层数和高度分哪4类？ 答：1）低层建筑（3层以下） 多层建筑（3层以上、8层以下） 小高层建筑（8层—18层） 超高层建筑（18层以上） 房地产市场的分类？ 答： 1）一级市场：以土地所有者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者和使用者的交易市场，一般双方为国家（主管部门为国土局）与发展商。 2）二级市场：指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易，一般双方为发展商与购房者。 3）三级市场：指在二能市场的基础上再进行转让或出租的房地产交易，一般双方为物业所有者与第三者。 什么是房地产预售： 答：即售楼花，指房地产开发中建筑物竣工之前进行的房地产买卖行为。 指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在 未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。 房地产预售应具备哪些条件？ 答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条规定：房地产开发商预售房地产应当符合下列条件： 1）已交付全部土地使用权出让金，土地使用权已经依法登记，取得《土地使用权证书》。 2）取得《建筑工程规划许可证》和《开工许可证》 3）按提供预售的商品房计算，投入开始建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，经注册会计师验资，并已确定施工进度和竣工交付日期。 4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议； 5）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 房地产基本技术指标： 答： 建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。 使用性质：是指建设用地的建设项目使用性质。 总用地面积；包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地等。 总建筑面积：其中包括居住建筑面积，公共建筑面积等。 居住建筑密度=建筑基底面积/总占地面积，简称覆盖率。 容积率=总建筑面积/总占地面积 绿化率=绿化面积/用地面积 实用率=实用面积/建筑面积 开间：住宅€横向长度 进深：住宅纵向长度 层高：指每层上、下楼板中心线间的垂直距离； 楼间距：各楼宇之间的直线距离； 车户比：车位/总户数 人车分流：对小区内居民的干扰达至最小，使干扰因素减少； 什么是商品房? 答：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外商投资企业）开发经营的住宅。 什么是微利房？ 答：微利房指的是房地产开发企业依照国