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房地产信托/基金 首个房地产基金将公开发售 　　酝酿已久的第一个新加坡房地产基金终于出炉了。嘉德工商产业的新贸商产信托(SingMall Property Trust)将在这次的公开发售行动中，以每股1元的价格，发售7亿4000万股。其中72%，即5亿3000万股将公开发售给公众和基金机构。另外2亿1000万股，嘉德工商产业已经决定由旗下两家子公司认购。这相信是我国自1993年以来，最大的公开售股计划。在这之前，新电信的初次公开售股计划筹集了40亿元。 　　房地产基金是一种介于债券和股票之间的投资工具。它等于是一家拥有和管理房地产（通常是办公楼或购物中心）的机构，然后将所收到的租金，拿来派发股息。 　　由于租金收入会跟着市场的好坏而上下，所以房地产基金的回报率和股价也会跟着波动。 嘉德工商产业的新贸商产信托公开售股行动，以千元为一个单位。最低投资额为1000元。 明年回报率预测5.75% 　　这个房地产基金将投资在淡滨尼坊、碧山第8站购物中心和福南IT中心，然后根据这三个购物中心的租金收入，每6个月（每年的6月30日和12月31日）派发一次股息。 　　第一次派发的，将是截至明年6月30日这段期间的股息。 　　该基金也决定将所有的可扣税收入都派发出去。在澳洲和美国，当地的条例只要求房地产基金将90%的可扣税收入派发出去。 　　根据新贸商产信托的售股书，这个基金明年的回报率预测是5.75%，后年的回报率是6.05%。 　　目前，新加坡政府10年债券、公积金局的利率和12个月的定期储蓄率的利率，分别是3.20%、2.50%和1.75%。新贸商产信托管理有限公司总裁潘锡源说：“新 贸商产信托的回报率比这三种投资工具的要有吸引力。” 　　目前，市面上的许多投资工具，例如股票、房地产等都面对价格下跌的风险，因此许多投资者纷纷将资金转向风险较低的投资工具，例如债券、信托基金、定期储蓄等。 　　不过，由于新加坡的正陷入建国以来最严重的一次经济不景气，各个房地产领域也面对了下跌压力。因此，市场人士担心，接下来续约的租户可能会要求发展商减租，而这将冲击新贸商产信托所预测的5.75%和6.05%回报率。 　　不过，潘锡源却告诉记者，最近租约到期的租户，有些甚至以较高的租金来续约。 　　因此，尽管行情看坏，该公司估计，这三个购物中心明年的营业收入是8280万元，净房地产收入是5610万元。而后年的营业收入将增加至8600万元，净房地产收入将增加至5860万元。 　　这三个购物中心有超过440家商店，其中三分之一的租约在明年到期。已经向国外展开推介活动，新贸商产信托是以8亿9500万元，向嘉德工商产业买下这些产业的。它也将借贷1亿9800万元，来应付成交额。在扣除发售费用后，新贸商产信托每股1元的股票，净资产值是97.3分。 　　这个基金已经在昨天开始展开推介活动，除了新加坡外，它计划到香港、阿姆斯特丹、伦敦和爱丁堡向国际基金机构促销。基金投资机构的认购截至日期是11月10日，公众的认购截止日期是11月12日。这个基金将于下月16日开始发股后交易。 房地产市场风起云涌。国内投资于房地产的信托基金异军突起，众多的海外投资基金则纷纷调低在中国的投资风险率，大举进驻中国房地产市场。与此同时，国内发布了首家房地产基金“精瑞基金”。种种事件显示，自去年6月央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（“121号文件”），提高银行房贷“门槛”后，基金似乎成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流方向之一。 　　中国的房地产市场内基金热闹的局面已引起国内外有关专家的关注。房地产基金的大举介入房贷市场是否有炒作之嫌？房地产基金是否是银行紧缩房贷后的拾遗补缺？中国本土的房地产基金出路何在……借着本周召开的“中国国际房地产基金与投资论坛2004”，笔者就这些问题采访了来自国内外的专家。 　　REITs“乘虚而入” 　　“121号文件”的出台是中国房地产业的一个分水岭：开发商的自有启动资金由原来的20%－30%上升到40%－50%，企业资金缺口大增；去年7月开始的土地招标 ，使得土地价格大幅上涨，涨幅高达30%－50%，并要求企业在6-12个月内付清；再加上今年经济形势趋热，国家开始严格控制房地产企业贷款。几重夹击，房地 产企业融资空前困难，不得不考虑其他融资方式。这时，REITs抓紧时机，“乘虚而入”。 　　REIT是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写，在香港译为“房地产基金”，在我国台湾和日本则译为“不动产投资信托”。北京国际信托投资有限公司总经理王晓龙介绍说，REITs是采用公司或者商业信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券