房屋地产会计全套账务处理和涉税目.docVIP

房地产会计全套账务处理和涉及税目 一、房地产涉及的税种：　 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。 4、印花税： （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五； （3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。 5、个人所得税： 工资、薪金不含税收入适用税率表 级数 应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1、工资、薪金所得适用的税率表 税率表一 (工资、薪金所得适用) 级数 全月应纳税所得额 税率(%) 速算扣除数 含税级距 不含税级距 1 不超过1500元的 不超过1455元的 3 0 2 超过1500元至4500元的部分 超过1455元至4155元的部分 10 105 3 超过4500元至9000元的部分 超过4155元至7755元的部分 20 555 4 超过9000元至35000元的部分 超过7755元至27255元的部分 25 1005 5 超过35000元至55000元的部分 超过27255元至41255元的部分 30 2755 6 超过55000元至80000元的部分 超过41255元至57505元的部分 35 5505 7 超过80000元的部分 超过57505元的部分 45 13505 房地产开发企业会计制度.doc房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费） 　　税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税 　　企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。 　　费：教育费附加 　　一、营业税 　　1.转让不动产 　　销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。 　　2.房屋租赁（出租） 　　属于服务业——租赁业 　　3.房地产销售公司买断商品房出售 　　超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业” 　　缴纳营业税 　　4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人 　　视同销售不动产 　　5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为 　　比照销售不动产征收营业税 　　6.纳税人自建后销售房屋 　　自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。 　　二、增值税 　　销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。 　　三、土地增值税 　　（一）一般规定 　　1.出售——征 　　包括三种情况： 　　（1）出售国有土地使用权； 　　（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； 　　（3）存量房地产买卖 　　其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目： 　　①取得土地使用权所支付的金额； 　　②房地产开发成本 　　③房地产开发费用 　　④与转让房地产有关的税金 　　⑤财政部规定的其他扣除项目 　　对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目 　　①房屋及建筑物的评估价格。 　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 　　②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 　　③转让环节缴纳的税金。 　　2.房地产抵押 　　（1）抵押期——不征； 　　（2）抵押期满偿还债务本息——不征； 　　（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。 　　3.房地产交换 　　单位之间换房，有收入的，征； 　　4.将开发的产品用于职工福利等 　　房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（房地产清算） 　　5.合作建房 　　建成后自用——不征； 　　建成后转让——征。 　　6.企业兼并转让房地产——暂免。 　　7.纳税人建造普通标准住宅