房屋地产两种开发模式的税收及计税方法探析.docVIP

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 摘　要：该文根据开发主体的不同，将房地产开发归纳为两种模式——商品房模式和自建房模式。该文认为，两种模式本质的区别是房屋建成后的核算方法。商品房模式下，房屋建成后作为存货核算；自建房模式下，房屋建成后作为固定资产核算。该文分析了两种开发模式产生的背景，详细解析了两种模式下的税收政策，以案例的形式细致说明了各税种的计算方法。 关键词：房地产开发 商品房 自建房 税收 计税方法 目前，以最终销售房地产，从而获取利润为目的建房企业分为两类，一类是房地产开发企业，一类是非房地产开发企业。本文将房地产开发企业建房销售的行为称为商品房模式，将非房地产开发企业建房销售的行为称为自建房模式。本文所指的自建房，并不是自营建造。两种开发模式下的房屋，既可以自营建造，亦可以出包建造。区分两种模式的根本是房屋建成后会计科目的归属。商品房模式下的房屋，在建成后按开发产品即存货核算，自建房模式下的房屋，在工程达到预定可使用状态后，按自有固定资产核算。 一、两种开发模式的成因 企业经营房地产业务，一般都会设立专门的房地产开发公司，或变更经营范围，从而使其本身具备房地产开发资质。其在申请开发项目时，以开发房地产的名义办理立项手续，能够取得商品房预售许可证，最终以销售开发产品的方式将商品房对外销售。该种开发模式形成商品房模式。目前的房产开发一般都采用商品房模式。 自建房模式存在两种情形，一般自建情形和视同自建情形。企业拥有国有土地使用权，计划在上面建房销售，但不准备专门从事房地产开发，不设立房地产开发公司，亦不与其他单位合作，属于一般自建情形；企业拥有国有土地使用权，计划在上面建房销售，不设立房地产开发公司，但资金周转困难，需要与其他拥有资金的单位合作建房，一方提供土???使用权，一方提供资金，建成后分房，属于视同自建情形。 之所以产生视同自建情形，是由于房产项目立项主体的特定性决定的。根据相关规定，只有拥有国有土地使用权的主体才能申请房产项目的立项，相应地，房屋建成后，其产权亦必然属于申请立项的主体。因此，如果出地方未将国有土地使用权过户给出资方，出资方便没有立项权，也不可能享有建成房屋的初始产权。国税函[2005]第1003号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》指出，一方提供土地使用权，一方提供所需资金，以出地方名义合作开发房地产项目的行为，土地使用权人和房屋所有权人均为出地方，不适用合作建房征收营业税的规定。由此可知，上述合作建房行为，形式上是合作，但实质上，税法并不将其视为合作，而是视同自建房行为。 由于自建房模式的开发主体不具备房地产开发资质，其在申请开发项目时，只能以固定资产投资的名义办理立项手续。自建房模式下，非房地产企业亦不能取得商品房预售许可证，只能以销售已使用过旧固定资产的方式对外销售房产。 二、两种开发模式负担的税种 由于商品房模式下销售的是作为开发产品的商品房，自建房模式下销售的是作为固定资产的旧房，因此，两种模式税收政策及计税方法并不完全相同。但对于自建房模式本身，无论是一般自建情形，还是视同自建情形，其负担的税种及计算方法都是相同的。两种开发模式负担的税种及基本计税原理如下： （一）营业税。在房屋销售环节征收，计税依据是销售收入全额，税率5%。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》，无论是商品房模式，还是自建房模式，如果房屋是自营建造的，在销售时需要缴纳两个税目的营业税，一是补缴自建环节的建筑业营业税，二是缴纳销售环节销售不动产的营业税。根据该细则第二十条，自建行为营业税的计税依据多采用组成计税价格。如果房屋是出包建造的，则只须缴纳销售环节销售不动产的营业税。 （二）城市维护建设税及教育费附加。以上述营业税税额为计税依据，城市维护建设税按纳税人所在地的不同，分7%，5%，1%三档税率，教育费附加按3%的税率征收。 （三）印花税。在商品房销售环节，以销售额全额为计税依据，按产权转移书据税率0.5‰计征。 （四）土地增值税。商品房模式下，以转让房屋取得的全部收入减去法定的扣除