房屋地产企业收入确认标准现状的探讨.docVIP

关于房地产企业收入确认标准现状的探讨 蔡 鑫 对于大多数行业来说，收入的确认并不是一个十分复杂的问题，但对于房地产行业来说，问题却要复杂得多。现实的情况是，不同的房地产企业采用了不同的收入确认标准，这影响了会计信息的一致性和可比性，给报表使用者造成了各种各样的障碍。 一、房地产企业收入确认标准各行其是，影响会计信息的真实性 以目前在国内A股上市的100多家主要从事房地产开发业务的上市公司为例，通过对它们在2008年度报告中所披露的收入确认会计政策进行分析后可以发现，收入确认的时点存在很大的差异，有在商品房竣工验收即确认收入的、也有在交付时确认的，甚至也有尚未验收便确认收入的。现在一个房地产开发项目销售收入少则上亿、多则数十亿，由于收入确认标准的不统一，其对会计结果造成的影响是十分巨大的。一个年度利润表显示有上亿利润的企业，换一个标准也许就是亏损的，反之亦然，因此我们非常有必要认真分析一下其中的原因。 二、造成收入确认标准不统一的原因是房地产企业的收入在税收法规和会计准则上存在不同的概念。 1、税法意义上的收入确认是以税收法规为依据。 根据2009年3月6日发布的国税发（2009）31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第六条的规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，。。。。。。”，也就是说税收意义上的计税收入的确认，最重要的标准是合同是否已经签订。 2、会计意义上的确认是以《企业会计准则为依据 根据《企业会计准则第14号—收入》第四条规定：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： 1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； 2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制； 3、收入的金额能够可靠的计量； 4、相关的经济利益能够流入企业； 5、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。 《企业会计准则第14号——收入》应用指南进一步指出，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，是指与商品所有权有关的主要风险和报酬的同时转移。与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失；与商品所有权有关的报酬，是指商品价值增值或通过使用商品等产生的经济利益。判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转移进行判断。 三、由于对收入确认标准不同的理解，产生种种不同的结果 对于上市公司来说，从2007年1月1日起都必须执行《企业会计准则》，理论上大家的标准是统一的，其具体会计政策也应当是一致的。但实际上情况并非如此，由于各公司对会计准则规定的具体收入确认标准的理解和解释的不同，而采用不同的收入确认时点。具体来说有以下几种情况： 在商品房完工并验收合格时确认收入。 这一标准着重强调的是商品房已经完工作为收入确认的时点。 在会计政策上表述为： 商品房已经完工并验收合格、商品房已经竣工并已经具备交房条件等等。在房地产上市公司中如万科、金地集团、北辰实业、栖霞建设等采用的均采用此标准，在A股100多家上市公司采用该标准的约占40%左右。 在商品房实际交付时确认收入。 这一标准强调商品房的交付。即当房地产企业将已具备交付条件的商品房或房地产交付给购房者时确认收入的实现，如果有购房者在接到书面交房通知后，无正当理由拒绝接收，则于书面交房通知确定的交付使用期限结束后就确认收入的实现。在房地产上市公司中有保利地产、招商地产、金融街、华发股份等采用的是该标准，在100多家A股房地产上市公司中采用该标准的约占20%左右。 没有明确具体的收入确认时间点。 在100多家A股房地产上市公司中还有约有40%左右的公司在公开披露的报中，对收入确认会计政策的表述基本照搬了《会计准则》规定的一般性原则，没有披露具体的确认标准，因此无法确定他们具体的收入确认标准。如：首开股份、深深房A、名流置业、中关村等等。但根据通常的理解，他们实际的确认标准应该也不会超出前两类标准的范围。 4、在产权过户时确认收入。 因目前在上市公司中已经很少有公司采用此标准，因此作为个别特例不具有普遍性。 出现这样的情况，难道是会计准则规定的具体确认标准真的很难理解吗？我并不这么认为。问题的主因并不在标准本身，而在公司对标准主观理解的随意性和选择性。一部分的原因也许是不同公司财务人员的职业判断不同所造成的，一部分原因则完全是一些公司为了达到某种目标利用规则调节利润，有意为之。 对于了解房地产开发模式的人来说不难发现，税收意义上的收入确认时点和会计准则规定的收入确认时点存在很大差异，两者的差异甚至可能跨越一个以上的会计年度。目前《企业会计准则》还主要在上市公司及国有大中型企业实施，大量非上市企业并没有真正实施