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房地产业的发展与调控“杠杆”的作用 来源：人民论坛学术前沿（总第268期） 作者：刘维新 时间：2009-10-15 字号：大 中 小 【摘要】在市场经济的背景下，国民经济的宏观调控，除必要的行政手段外，更主要得依靠金融和税收“两个杠杆”进行调控，房地产业的发展亦如此。因此，必须摆正房地产业在国民经济发展中的位置，以免催生经济泡沫，给宏观经济埋下隐患，造成巨大损失和导致经济衰退。 【关键词】房地产业 金融杠杆 税收杠杆 　　在市场经济的背景下，国民经济的宏观调控，除必要的行政手段外，更主要得依靠“金融杠杆”和“税收杠杆”进行调控，这是市场经济国家的通用方法。金融杠杆主要是通过调整信贷利率的高低引导行业的发展;税收杠杆主要是运用税率高低或开征新税种来引导行业发展。由于我国的市场经济是由计划经济转型过来的，因此运用“金融”和“税收”杠杆还不自如，及时掌握得也不恰当，杠杆的调控效果不明显，行政干预过多，这就弱化了杠杆的作用。 　　调控未到位就回转，给房地产市场埋下隐患 　　中国房地产市场，自从1998年实行货币化分配改革之后，进入快速发展阶段。应该说，自1998年至2005年房地产市场基本在健康的道路上前进。但由于人民币升值及升值预期的影响，外资开始进入中国房地产市场，加之国内一些富人看到投资房地产获利较快，也较容易，因此，全国各行各业都涌向房地产业。自2006年起，投资购房和投机购房的数量大增，加上当时宽松的信贷政策，信贷资金大量涌入，多方因素导致自2006年起房价无规则的“异动”上扬，价格严重脱离价值，不少城市出现房地产泡沫，房地产也出现产能过剩问题，因此，与实际购买力相差太远，导致大多数工薪阶层“望房兴叹”，居民意见很大。 　　在这种背景下，中央从2005年起连续多次出台调控政策，如“国六条”、“国八条”以及国务院“24号文件”等。但是，这期间房价不但没降反而越调越高，至2008上半年全国不少城市出现有价无市的低迷状态。至2008年下半年深圳的房价才开始下降，并延伸到其他城市，房地产业进入调整期。应该说这对房地产市场的健康发展是件好事，本来可以利用这个机会，通过结构调整，淘汰一些不合格的企业(目前全国大约有6万家房地产企业，一二级企业数量很少，不少企业从资质和人员素质都达不到现代建设的要求，近10年来全国出现的不少“豆腐渣工程”就说明这点)，但是没有做到。 　　理论界多数认为，房价连续10年的非正常上升，到2008年的下降，是一种理性的回归，是经济周期规律的正常反映。但不少城市的领导却过早地出来“救市”，加之美国次贷危机带来的全球金融危机，也影响到中国的实体经济，尤其是进出口制造业。所以，中央不得不拿出4万亿来拉动经济增长的一揽子计划，对自住房也从金融信贷和税收上给予了优惠。 　　中国房地产市场低迷徘徊不到半年，还未来得及调整，就迅速完成了V型反转。笔者认为，这是非常不正常的，因为实际购买力并没有增加，近期地价、房价的快速上扬，不是住房实际需求购买力支撑的，这又可能潜伏着危机，出现W型反转的复杂状况，那就给调整带来更大的困难。说它不正常，是因为不少真正的自住房需求者没有购买力，在房价高价位的基础上，再次拉动上升这不是实际需求推动的，而是三股资金在起作用，即“国有资金”“信贷资金”“民间资金”(含国外资金)。这三股资金出于“通胀预期”而进入房市，有人估算今年上半年流入房地产业的资金超过8000亿元。在实体经济复苏的基础尚不牢固及制造业面临产能过剩的情况下，其他行业投资回报依然不确定，资金都涌向房地产行业，因此最近不少城市又出现“天价地王”。房价的快速上扬，这是个很值得注意的问题。 　　为什么要设立二套房贷政策 　　在货币流动量过剩和投资过热的2006与2007年间，中央为抑制投资过热和高房价，连续出台了一系列的宏观调控政策，除“国六条”、“国八条”、“十五部委文件”和“国务院24号文件”外，银监系统还出台了“二套房贷”政策，其目的是提高购买“二套住房”的房贷门槛，基本思路和出发点是抑制“投资”和“投机”购房，抑制房地产的炒作，挤压房地产泡沫，促进房地产市场健康、平稳发展。 　　2008年下半年，受美国次贷突然引发的全球金融危机的波及，中国的实体经济也受到一定影响。为防止对国民经济的深度影响，中央连续五次调整利率，并启动了4万亿的一揽子救市计划，在这种背景下也调整了房地产自住住房的信贷和税收优惠政策，其政策规定：“对于购买普通住房和人均住房面积低于当地水平，再申请贷款购买二套用于改善居住条件的普通住房的居民优惠政策不变但不可延伸适用”。由此可见，对投资和投机购房的抑制政策没有改变。银监会新闻发言人最近称：“对二套房贷款，银监会始终要求银行坚持执行首付40%以上的比例，这一政策