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房地产业税收筹划操作案例分析和技巧 2007-2-12 10:46:05来源：腾迅财经作者：【大中小】 ??? 房地产业税收筹划案例分析——兴邦房地产开发公司筹划实务????????? 兴邦房地产开发公司是主要从事居民住宅及商业用房开发，城市配套设施建设，以及欧式装饰、园林绿化等业务的股份制企业，拥有自己的建筑施工队、营销公司、广告公司、装修公司。每年居民住宅及商业用房开发量在10万平方米以上。公司注册资金5亿元，每年销售收入10亿元左右，属于政府甲级房地产开发企业。???????? 通过对兴邦房地产开发公司财税情况的分析，税务顾问从以下方面拟订了税收筹划方案：???????? 1．资金筹措的纳税筹划???????? 兴邦房地产公司对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用。从税收的角度考察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。???????? （1）通过金融机构融资。兴邦房地产公司新开发一个项目，需要资金1500万元。如果企业选择向银行贷款，按年利率8%计算，每年需支付利息120万元，该利息费用可以税前列支，因此采用银行贷款方式融资，对公司利润的影响额是120万元，即采用银行贷款融资可以为公司节税39.6万元(120×33%)。???????? （2）通过发行债券融资。对于上述项目，如果兴邦房地产公司经批准发行债券融资，债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响额为150万元，即采用发行债券融资可以少缴纳税金49.5万元(150×33%)。????????? 2．收入确认的税收筹划???????? 兴邦房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款400万元，分4次付清，首期付款40%。首期付款后，即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税400×5%=20（万元）。如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税400×40%×5%=8（万元），以后3次分别应交营业税400×20%×5%=4（万元）。虽然两种方法确认收入都是交营业税20万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。???????? 国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》规定：对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，按实际付款日确认收入的实现。??????? 3．土地增值税的筹划???????? 兴邦房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为１亿元?豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。???????? 如果不分开核算，兴邦公司应缴纳土地增值税为：???????? 增值率（增值额与扣除项目金额的比例）为（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此适用30%的税率，应纳土地增值税=（15000－11000）×30%=1200（万元）。???????? 如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下：???????? 普通住宅：增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，适用30%的税率，应纳土地增值税=（10000－8000）×30%=600（万元）；???????? 豪华住宅：增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（万元）???????? 应纳土地增值税合计金额=600+650=1250（万元）???????? 分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率为25%，超过20%，还要缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样可以获得双重好处：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量，改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。???????? 4．闲置房地产投资筹划???????? 兴邦房地产公司在城市繁华地带有一处空置房产，该房产有两种不同的投资方式：出租取得租金收入；以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中兴邦公司所占份额为400万元。???????? 下面我们进行一般性分析，假设房产原值为K，如果出租则每年可取得租金收入X1，用于联营，则预期每年的联营企业利润中兴邦公司所占份额为X2，