我国房屋地产物业管理的问题及发展趋势.docVIP

我国房地产物业管理的问题及发展趋势 上海房地2004年第10期 杨大楷 吴西燕 -------------------------------------------------------------------------------- 物业管理是我国房地产借鉴境外的先进经验，学习和引进的一种行之有效的房屋管理办法，也是我国房地产业发展到一定程度的必然产物。改革开放以前，由于住宅基本上由政府所属部门开发承建，作为行政性的福利分配，由国家补贴租金租赁给企事业单位职工，所以房地产管理也是由政府设立政企业合一的专业行政管理机构统一管理，房屋按房产的行政归属进行管理。改革开放以后，随着住房制度改革的深化，物业产权逐步走向私有化和多元化，大量的住宅小区和高层楼宇以及各类工业、商业用房和公用事业用房投入市场，这就要求房屋管理由政府所属机构的行政性管理逐渐向市场化、企业化经营管理的方向转变。 目前，我国物业管理行业的发展状况是，行业不断发展，市场基础有所扩大；作为房地产开发和交易的后续市场，物业管理受到更多关注；竞争的加大促使物业管理公司分化组合加剧。 一、目前我国房地产物业管理存在的问题 （一） 房地产开发和物业管理的经营尚未真正分离 从产生的来源分析，目前我国的物业管理企业可分为三种类型：第一种类型是房地产开发商自办的物业管理企业，约占70%；第二种类型是原房管所或机关、企业、学校、部队等企事业单位后勤部门改制而成的物业管理企业，约占20%；第三种类型是产权自主型的物业管理企业，约占10%。作为目前物业管理企业的主体，第一种和第二种类型的物业管理企业，占了现有物业管理公司的90%，也就意味着我国物业管理市场化程度的相对指数只有10%。这种现象表明，目前房地产开发和物业管理经营尚未真正分离，物业管理企业经营体制问题还没有得到根本解决。随着社会的发展，人们生活水平和需求水平的提高，这种开发与管理合一模式的弊端日益暴露，它不利于房地产开发和物业管理向专业化和社会化的方向发展，与住宅产业现代化也是不相称的，特别是它不利于切实保护购房者的利益。这些弊端主要表现为:1. 开发商自建自设物业公司对自己有诸多好处，却直接损害了用户的利益。2. 开发商在建房期间并不组建物业公司，物业公司未能在建房期间提前介入，从而对工程质量及事故隐患不能够确切掌握。3、建管不分造成物业管理企业缺乏激励发展的原动力，使得它们过分依赖于开发商或相关上级机构，一旦出现问题就向开发商要补贴，极其不利于物业管理企业在日常经营过程中按市场要求、企业自身发展需求或物业管理行为的特点去行使物业管理企业的管理行为。 （二） 物业服务收费难、开办费难保证，物管企业处于弱势地位 物业管理作为一个新兴的朝阳产业，在整个社会层面的大市场中，在许多方面却仍然处于弱势地位。这主要表现在以下三个方面。 1.物业管理行业普遍存在在着服务费难收的问题。不少业主用各种荒诞的理由拒缴管理费。2002年，物业管理费欠缴率达20%，全国物业管理行业亏损面达60%，这也是导致物业公司提供的物业服务水平下降，继而引起业主与物业管理公司矛盾增加的原因之一。 2.在职能部门、垄断行业面前处于弱势地位。2004年“3.15”前夕，由于多年来因代收代垫水电费，带来了当地物业管理企业管理普遍性的经营亏损，福建福州上演了轰动全国的百家物管企业联手罢收水费事件，向供水、供电、供气等居于“强势地位”的社会垄断企业抗议。面对水、电、气等居于强势地位的社会垄断行业，包括有关职能部门以及社会团体组织机构，物管公司代收代缴甚至代垫的不对等市场行为，是造成目前我国物业管理普遍亏损的重要原因之一。 3.相对开发商来说，物管企业也是处于弱势地位。在进入新楼盘时，物管企业中标与否的生死大权，常常掌握在开发商的手中。一些开发商为了楼盘好卖，有意压低物业管理费，从而扼制了物业管理企业的赢利可能。其他如物业管理开办费、停车场和商铺收入对物业管理企业的弥补等，都是开发商说了算。 （三） 物管企业规模小、专业化程度低、经济效益差 由于我国物业管理行业发展起步晚、起点低，行业整体水平低下。目前，我国的物业管理公司普遍规模偏小，力量薄弱，真正专业的公司少之又之，信誉好的物业管理公司更是凤毛麟角。全国2万多家物业管理企业中，通过ISO9002质量体系认证的不到3%，一二级资质的不到20%，因此服务质量跟不上，信誉度不高。 （四） 行业队伍素质偏低，人才短缺 由于我国物业管理起步较晚，物业管理学科的建立还在探索阶段，专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低。主要表现为“三多三少”：一是传统的继承型房产管理人