我国房屋地产类上市公司并购特点研究.docVIP

我国房地产类上市公司并购特点研究内容摘要：近年来上市公司并购风起云涌，其中房地产类上市公司并购最为活跃，本文通过分析2004-2008年我国房地产上市公司并购情况，指出房地产上市公司已经全面进入并购整合阶段；其并购的实质是对土地资源的获取；实现资金回笼、以横向并购为主、剥离非主营业务是现阶段并购的特色。??????? 关键词：房地产上市公司?? 并购?? 特点??????? ??????? 当前，企业的并购重组已经成为我国资本市场上最为重要的社会资源重新配置手段之一。根据WIND数据网的统计，2004-2008年，上市公司并购案例以及并购金额呈爆炸式增长，共有1294起并购案例成功实施，并购金额达到2003.4亿元，其中，房地产上市公司以196起并购案例居于各行业之首，在此背景下，对房地产上市公司并购活动的特点进行深入研究，显得十分必要。??????? 进入21世纪以来，我国房地产市场发展迅速并日趋成熟，尤其在2006年、2007年，房地产业呈现迅猛的增长势头。进入2008年，尽管受到全球金融危机的影响，但房地产上市公司的数量却呈现增加的势头。截止到2008年底，在我国证券交易所上市的房地产类上市公司共110家，其中在上海证券交易所上市的有62家，深圳证券交易所上市的为48家，这些上市公司主要分布在北京、上海、广州、深圳、天津等发达城市，少部分分布在陕西、山西等省份。??????? ??????? 我国房地产类上市公司并购现状??????? ??????? 随着2006年国家高频度的出台多项政策，对房地产土地和金融调控的逐渐深入，使得僧多粥少成为土地市场面临的一大难题，一方面资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地，另一方面手中有地的中小房地产又因为资金短缺无钱开发项目。而后，房地产上市公司的并购风潮势不可挡，根据巨潮网、房地产上市公司年报和公告的数据显示，从2004年到2008年的这5年里，在沪深两市发生的并购案件共有196起，涉及的公司66家，其中沪市公司36家，深市公司30家（见表1）。??????? 从并购的次数来看，2004年到2008年66家公司的196起并购案例平均下来每家并购次数将近3次，其中并购次数为3次的有10家公司，占并购公司总数的15.2%；并购次数超过3次的共20家公司，占总数的30.3%；并购次数不足3次的共36家公司，占总数的54.5%。??????? 从并购的年份来看，2004年发生并购21起，占并购案例总数的10.7%；2005年发生并购34起，占总数的17.3%；2006年发生并购25起，占总数的12.8%；2007年发生并购42起，占总数的21.4%；2008年发生并购74起，占总数的37.8%。??????? ??????? 我国房地产类上市公司并购特点??????? ??????? （一）全面进入并购整合阶段??????? 从上述数据看，除2006年外，总体上2004-2008年这5年并购呈逐年递增趋势。2006年由于国家出台多项宏观调控政策，加大了对房地产调控的力度和深度，导致并购次数有所下降。2007年，并购次数达到42起，并购交易数和交易金额两者增幅均列行业第一。这可以解读为2007年多项抑制房价上涨太快、投资过热政策的出台直接导致行业资源逐渐向优势开发商集中，从而形成了一个淘汰机制，有远见的房地产上市公司利用融资平台、品牌等优势，在并购中获得优良的项目储备和区域布局，降低了公司的整体运作风险，也为被收购企业的沉淀资金赢得了发展机会。到了2008年，并购次数较上一年几乎增加了一倍。尽管一方面受金融危机的影响，另一方面市场整体的心态开始回归理性，整个楼市陷入了“观望—降价—再观望”的循环，导致一些不具备良好品牌、开发实力较弱的中小发展商度日艰难，只剩下被兼并或破产。但也正因为此，那些主流大集团的市场份额和综合优势越发明显，于是他们通过并购，无论强强联合还是强弱联合，进行土地、资金、人力、品牌等资源的整合以追求利润最大化，达到双赢甚至多赢的目的。??????? （二）并购实质是对土地资源的获取??????? 收购其他公司所开发的房地产项目已经成为房地产上市公司获取土地资源的主要方式。其具体表现形式为：一是对房地产股份的收购；二是对房地产项目的收购。具体操作方式包括：整体开发项目的转让；在建工程转让和合作开发。如在上述企业中，万科在2007年3月，通过收购广东深圳富春东方集团有限公司的万轩国际的项目，增加了可结算规划建筑面积合计43.8万平方米以及地下车位约11万平方米；上实发展在2008年1月，收购黑龙江哈尔滨爱建新城“盛世江南”在建工程项目，获得了98.6万平方米，完善了该公司在东北地区的战略布局，加快推进了开发业务的区域拓展；阳光股份通过受让山东