我国房屋地产市场的现状、问题及对策分析.docVIP

我国房地产市场的现状、问题及对策分析 第三小组 摘要：我国的房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，整体属于卖方市场，但房地产市场的诸多问题也是非常突出的。所以，只有理性对待房地产市场目前的状况与矛盾，才能将房地产市场这块蛋糕做大切好，才能促进房地产经纪的长足发展。本文将对我国房地产市场的现状及问题进行分析，并对此提出具有建设性的对策。 关键词：房地产 现状 对策 引言 对于中国这样一个长期处于住房难的大国来说，2001年最令人鼓舞的转折就是告别了城镇住房短缺时代。全国城镇人均住房建筑面积突破20平方米，达到中等收入国家水平。与此同时，理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论，研究房地产市场的经营发展趋势，把握市场的机遇与风险，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。 面对宏观调控政策的严厉执行，近期企业通过银行贷款、股市融资纷纷碰壁，一系列直观的数据，折射出房企目前所面临的资金窘境。CRIC测算数据显 示，在一季度房地产开发企业资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行的背景下，二季度房地产开发企业资金将可能进入资金预警区间。 　显而易见的是，房企资金链的趋紧，将直接影响到企业当前的发展策略。面对可能出现的资金链断裂，企业是否遭遇运转窘境等问题，则更多地考验房企在土地策略、营销策略以及融资策略等方面的调整和积极应对。但是不管如何，“财务化”显然成为此轮环境下企业运营的共识。 　谨慎投资，拿地策略“慎”字当头。作为互相联动的两大市场，住宅市场的调控也直接作用到土地市场。在房地产住宅市场频繁遭遇调控重拳的2011年，土 地市场也一直维持了相对的低迷状态，尤其是企业资金链收紧的当下，开发企业在拿地策略上也表现出进一步趋缓的趋势。数据显示，4月万科、金地、招商地产等 15家典型企业通过招拍挂方式新增的土地总建筑面积和成交总价，均创下了2010年以来的最低纪录。对多数企业企业，在谨慎并有所控制的前提下，多数企业 近期在土地市场的策略都有所调整。 　跟进降价效应显现，快速将存货变现。销售是实现企业资金链循环和周转的重要途径。从现时的市场状况来看，“现金为王、快速销售”的策略在近期市场中越 来越多的反应出来，这体现在一方面，以碧桂园南京项目为代表，企业推案数量和规模不断加大，而在另外一方面，在被资金“牵着鼻子走”的背景下，近期楼盘随 行就市、打折促销的动作也有放大的趋势，而保赢利、保现金流无疑成为营销策略的首要出发点和核心所在。 房企囤地足够三年开发一线城市土地供给保守下载安装Flash播放器 土地市场的冷热变化或许可以透露出房地产市场走势的蛛丝马迹。3月份以来一些地方土地出让多次出现底价成交，之前开发商拼抢地王的热火场景不再。之前“吃”进大量土地的许多房企土地储备已足够三年以上开发，纷纷减缓拿地步伐，静待土地市场走势明朗。 手中有地心里不慌前两年的土地盛宴中，各大房企已经囤积了大量土地，许多房企土地储备足够三年甚至更长时间开发。在当前市场低迷情况下，今年2月份以来，房企大多采取保持现金、减缓拿地的举措。 一线城市近几年土地供给量一直较为保守，没有出现大幅增加，这被认为是房价持续高涨的因素之一。以上海为例，住宅土地供应2007年至2010年分别有1100公顷、900公顷、1065公顷、1100公顷，平均波动幅度正负保持在100公顷左右。 北京市2011年度计划供地总量为6500公顷。其中住宅用地2550公顷，比2010年的2500公顷增加了2%，住宅用地中安排保障性住房用地 1330公顷，比去年增加6%。供地计划中增加了中低价位、中小套型普通商品房用地供应，确保各类保障性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供应量 不低于住宅用地供应总量的70%。 有专家指出，从全国范围来看，商品房销量下降，开发商对未来商品房销售不太乐观，加上资金回流等方面的压力，不少开发商会采取“冬眠”的办法，拿地意愿大幅降低，未来一段时间或将出现土地流拍现象。 不过这位专家指出，在通胀预期和城市化进程加速的背景下，对未来的房地产市场仍然看好，与2008年金融危机时不同的是，未来土地流拍只会是个别现象，不会影响土地市场和房地产市场的大方向。必威体育精装版数据显示，主要房企业绩依旧高速增长。已公布一季度业绩的十大开发商今年前三个月卖楼超过千亿元，而且有接近六成企业均价涨幅“闯过”调控红线。 数据显示，万科、保利、复地、富力等十大开发商今年首季卖楼超过千亿元，八成销售额同比增幅超过15%。目前，除恒大外，多数开发商巨头已发布今年前三个月的销售情况，多数卖楼成绩逆势上涨。其中，万科一季度销售金额355.1亿元，同比增长135%。3 月份当月卖楼达到93.3亿元，同比增幅仍然接近五成。保利地产一季度卖楼