建筑论文 旧城改造类房屋地产开发项目风险管理-以焦作市胜利街棚户区改造项.docVIP

旧城改造类房地产开发项目风险管理-以焦作市胜利街棚户区改造项目为例 摘要：房地产业作为国民经济的支柱产业，具有高度风险性。本文着重探讨了旧城改造类房地产开发项目风险管理。在对旧城改造类房地产开发项目风险因素进行具体分析的基础上，以以焦作市胜利街棚户区改造项目为例，探析了其中的风险因素，从而为决策者全面了解项目全过程中的风险状况提供依据。 关键词：旧城改造类房地产；风险管理；焦作市胜利街棚户区 1项目投资决策阶段的风险分析 1.1经济风险 经济风险是指在商品的生产和购销过程中，由于经营管理不力，市场预测失误，价格变动或消费需求变化等因素导致经济损失的风险，以及外汇汇率变动及通货膨胀而引起的风险。 （一）经济形势。区域经济形势是影响开发风险的决定性因素。经济发展，则房地产市场繁荣；经济停滞，则房地产市场萧条。 （二）区域发展。考虑开发区域风险，还应注意近邻地区发展风殓和类似地区发展风险。近邻地区发展是指近邻地区社会、经济和各类设施的变化，给本地区投资者带来的风险。类似地区发展风险是指类似地区发展经济的繁荣与发展，一方面有可能形成区域经济规模协同发展，优势互补，共同繁荣；另一方面，也有可能分散购买力，使项目竞争力下降。 （三）市场供求。由于房地产产品消费的区域性特点，其价格受供求影响的幅度更大，因此房地产开发经营者承担的市场供求风险远比一般市场情况下要大。 （四）货膨胀。正常的经济环境都存在通货膨胀，只不过每年通货膨胀幅度不同而已。如果通货膨胀率下降，会抑制对房地产商品的需求，房地产价格下跌，给房地产开发经营者就会产生损失；当通货膨胀率增大时，会刺激对房地产的需求，这对房地产开发经营者是有利的。但当通货膨胀大幅度上升对，会引起各种建筑材料价格上升，以及劳动力和管理费的上升，因此会大大增加房地产的开发成本。而当房地产商品价格增长幅度小于通货膨胀。 1.2政治风险 政治因素是指由战争、社会动荡，国家政策、法规的变化所带来的风险。 （一）战争。战争一旦爆发，不仅对房地产业的打击是沉重的，对战争爆发地区的经济发展也将产生毁灭性的打击。房地产经营者的楼房可能毁于一旦，房地产的商品价格也会急剧下滑，几乎没有人会进行房地产投资和交易，整个房地产的市场活动都会处于停滞状态。  （二）社会动荡。在一个动荡的社会环境罩，人们对经济前景的预测是很不准确的，对房地产这样的固定商品投资会保持在非常有限的程度。这种有限性将会极大地减少房地产市场交易活动，从而减少了房地产商品生产者和经营者获得利润的机会。政府。来源于政府的风险因素有政局稳定程度、决策的民主性、管理透明度、行政效率、官员的事业心等。 (三)政策环境风险。 政府的政策对房地产业的影响是全局性的、不同的产业政策、土地管理政策、住房政策、金融政策、税收政策、城市规划、环保政策影响房地产开发经营的各个层面。而在市场经济环境还未完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为突出。 （四）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产商品需求结构的变化，而且决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业。直接促进了城市商业和服务业楼宇市场的繁荣；将住宅产业作为促进经济发展的新的增长点，为房地产的兴旺发展奠定了基础。 1.3其他风险 （一）土地购买风险。房地产开发的实质是通过对土地的投入获得报酬，显然土地成本的高低直接决定了利润的高低，土地成本受土地的实际价值和土地供应政策影响。如果土地获得的方式是通过协议出让的方式，那么土地获取的风险主要在于开发企业和地块上原房产所有者的谈判过程中。而如果是通过招拍挂的方式取得土地，由于成本相对过高，利润率低，对未来市场的判断一旦出现偏差，就会导致项目亏损，因此它的风险主要来自于对未来市场的判断能力。 （二）资金风险。房地产开发所需巨额资舍的筹集和融通是开发商最为关切和破费心机的问题，筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性以及因为缺乏资金导致项目无法进行后续开发使前期投入的资金无法收回可能性。当投资中借贷比例很高时，筹资风险也越高。 2项目筹备阶段的风险分析 2.1产品定位风险 尚若在投资决策阶段，投资者已经决定好项目的整体定位，那么策划阶段就是将这个定位进行细致化，即明确该产品的定位过程。如产品主要销售对象、建筑整体风格如何构建、使用何种建筑材料、建筑屋型的种类等等，在这个产品定位过程中，实际上就是确定该工程主要面向的客户群体以及投资成本。尚若产品定位模糊，很可能导致无人问津的情况发生。如焦作市胜利街棚户区改造项目，其投资初期就将目标客户群体定为低端房屋的改造，而在产品定位过程中，高层公寓以及低密度公寓是定位的主体。高层公寓其土地成本比低密度公寓要低的多，因而价格合理是销售理想的主要原因，而低密度公寓其在设计时因没有充分考虑到各种伊苏，使