巴南区房屋地产市场区位分析.docVIP

第二部分 市场环境分析 宏观环境分析 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。系列调控政策的叠加，将会对市场产生影响。本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。高盛2011年和2012年的经济增长分别9.4%和9.2%城镇人口数量、人口分布、等自然属性直接影响市场的潜在容量随着人口规模的，人均居住面积的不断提升，需求将进一步增加， 在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。 2010 年中国城市化率达到 47.5%，预计2050 年前后将达到 70%左右，因此房地产业 （四）通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道 随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力当前我国通胀压力仍然较大缺少更好的投资渠道。2010年国有土地出让收入亿元元中部发达城市沿海还没有形成产业支撑的开发区由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源对土地财政依赖无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话，。中国经济的持续快速增长城市化进程、通胀、人民币升值等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。二、2012年重庆楼市运行状况 预售2012年重庆市主城区商品房新增批准预售建筑面积2178.67万平方米； 成交：2012年重庆主城区商品房成交238399套，成交建筑面积2242.85万平方米； 价格：2012年重庆主城区商品房成交金额1526亿元，建面均价6805元/平方米。 2012年重庆市主城区新增批准预售建筑面积2178.67万平方米，其中新增住宅建筑面积1726.1万平方米，非住宅建筑面积452.57万平方米。 受金融危机影响，2008-2009年，新批准预售量持续下滑。2010年出现反弹，近3年维持在2100万㎡左右。2012年则达到最高的2178万㎡，虽然 “十八大”强调继续严格执行房地产相关调控政策，但并无实质性的打压政策出台，楼市回暖迹象明显，导致预售量增加。值得一提的是2012年非住宅市场预售量达到452万㎡，未来商业商务推量将持续增加，重庆现处于历史发展的最佳机遇，预计2013年的新批准预售量将保持平稳。 商品房需求市2012年成交量较2011年有明显上涨，但成交均价与2011年基本持平。特别是年末量价均达到全年顶点， 2012年重庆市主城区商品房成交238399套，较2011年成交套数增长66415套，增幅为38.6%；成交建筑面积2242.85万平方米，较2011年增长699.26万平方米，增幅为45.3%。 2012年重庆市主城区商品房总成交金额1516.16亿元，建面成交均价为6805元/平方米，较2011年成交均价上涨13元/平方米，增幅仅有0.19%。 2011年国家出台了众多严厉的调控政策，成交量是自2008年金融危机以来的最低点。进入2012年以来，虽然国家总体调控基调并没有改变，但也只是空喊“巩固调控“，并没有出台更加严厉的实质性调控政策。特别是进入2012年下半年后，开发商策略从年初的”以价换量“转变为”稳价跑量“。刚需市场明显回暖，成交量回升。 高层市场 2012年全年高层市场总供应建筑面积1442.77万方，环比去年略微上升2%。自2008年开始，高层商品房预售量呈直线增长趋势，经过了08年的调整和阵痛，随着住房需求者对楼盘的品质、环境、配套日益剧增的高要求，作为在住宅板块中占有相当大比例的高层物业，依然是开发商创品牌、造大城中不可缺少的重要部分，因此开发商在房地产销售走势良好，提升稳定的同时，在持续供求不均的2012年仍然没有放慢开发力度。 2011年受国家调控影响，商品房市场整体受到一定冲击。2012年政策调控趋于稳定，金融政策适度放松，使得整体楼市有所复苏，国家在坚持调控的同时，多次强调保证刚性需求，整体对于高层市场有所利好。 三、巴南区市场环境分析 巴南