做大做强房屋地产.docVIP

做大做强房地产的途径 天润公司成立六年以来，凭借集团公司内部地块众多的独特优势，先后开发了东方绿城、雅园、东方绿城西区三个住宅项目，初步完成了资金、经验积累的过程。随着公司规模的不断扩大以及国家宏观调控政策、房地产行业市场竞争的加剧，发展至今日，天润公司遇到了“成长的烦恼”即下一步如何依靠自身发展使企业做大做强、通过实现外部地块的开发使企业健康持续的发展，成为我市的知名房地产企业，是目前企业发展亟待解决的问题。 天润公司已经走到了十字路口：粗放式的经营模式和仅依靠内部地块供给实现开发，已经不能满足公司发展及市场竞争的需要，甚至已经束缚了企业的发展。在这种背景下，本文旨在通过对国家调控政策、我市其他房地产企业开发模式以及内部的资源状况等方面的分析，从经营战略的角度，为天润公司寻找出一条持续发展、做大做强房地产的有效途径。 一、国家经济形势和宏观调控政策的变化要求天润加速发展，尽快实现做大做强。 2011年是“十二五”的开局之年，在积极的财政政策和稳健的货币政策的引导下，转变经济增长方式、稳定物价、降低流通成本和继续扩大市场供应是我国今年经济发展的主线。具体到房地产领域，继续加强调控抑制房价过快上涨尤其是抑制二、三线城市的房价，加快保障房的建设力度是房地产政策的核心。 1、宏观调控政策力度之大前所未有 自2010年以来，国家为抑制过快上涨的房价先后出台了“国十一条”、“国十九条” 、“国八条” 等一系列被称为“史上最严厉的调控政策”，力图通过提高第二套房贷、部分大中城市限购第三套住房、取消营业税优惠、推进房产税改革、加大保障性住房建设力度等措施使房地产市场实现“软着陆”，即更加注重“量”的理性增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资、投机工具。 上述相关政策实施，确实起到了显著的调控：根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，今年3月北京商品住房市场成交量持续回落，成交均价更是为19个月以来首次同比下降。而根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2011年7月全国100个城市住宅平均价格统计较6月上涨0.21%，但有33个城市环比下跌，7月房价下跌的城市比6月份多出8个，而且百城价格整体涨幅也有所下降。政策调控的威力已经开始初显。 2、银根紧缩，资金链断裂风险加剧 为了抑制严峻的通胀压力，国家的货币政策在去年年底的时候就已经有了明显的转变----从适度宽松的货币政策逐渐过渡为稳健的货币政策。今年以来六次上调存款准备金率，三次上调存贷款利率更是彰显了政府稳定物价的决心和力度。 加息是房地产调控措施中的一剂猛药。一系列货币政策的实施，无疑增加了有力的调控砝码，房地产市场下行压力在未来一段时间会增加。单次加息的预期效果不会特别明显，但是半年时间以来央行保持着每隔一个月上调一次存款准备金率，每隔两个月加一次息的频率，对房地产的影响就像“温水煮青蛙”，而且水越来越烫了。开发商要想通过银行取得贷款，需要经过复杂的审批流程，银根紧缩的政策有效减少了流入房地产市场的资本。更为重要的是，加息通道的到来对广大购房者心理作用影响明显，连续加息产生的累积效应使购房者负担加重，观望心理进一步增强，开发商的资金回笼会受到一定影响。而且现在很多银行已经取消首套房优惠利率，再次加息后产生的贷款成本不断增加，对于真正具有刚性需求的普通购房者来说按揭购房的门槛提高、负担更重了。 3、面对严峻的外部形势，需要天润逆市扩张做大做强 调控之下，房地产行业面正临严峻的洗牌形式。受限购、限贷等调控政策的影响，房地产市场深度调整，中小房企的销售额同比普遍下滑，大型房企的销售额同比依然攀升，市场集中度也逐步提高。诸如万科、恒大、万达之类的一线房企纷纷采取逆市扩张战略，大力布局具有发展潜力的二三线城市；同时，通过适度调价和提升产品品质等营销策略加快促销，由此抢占了很多市场份额。国家的调控政策势必压缩房地产企业在一线城市的利润空间，众多地产大鳄纷纷抢滩二、三线甚至四线城市--大规模囤地、为地方政府建设地标性建筑并借此与各地方政府建立良好关系是这些企业延续自身发展的必然选择。 就我市情况而言，今年上半年我市挂牌是十余宗土地，就有半数被我市以外的全国百强房企摘得，外来企业的加入使区域性竞争进一步加剧，天润公司正面临着前所未有的挑战。企业经营犹如逆水行舟不进则退。无论是外部环境的变化，还是企业追求高额利润的根本内因都迫切要求天润公司加速发展。唯有不断壮大自身实力、通过做大做强，实现企业健康持续的发展天润公司。 二、我市房地产行业环境的正规化以及集团公司没有后续土地的供给，要求我们转变开发模式。 土地招拍挂程序的逐确立，使成为获取土地的唯一途径。而且集团