贾家滩村城改费用计算.docVIP

贾家滩村城改费用计算 一、贾家滩村基本情况： 现有人口1060人，总户数301户，庄基地301户。全村总土地面积剩余1400亩，老村庄宅基地占地300亩。全村现有村民住房面积约52.83万平米 按照“拆一还一”标准，全村需建设村民安置房屋计301户×860平方米=258860平方米； 可用于安置和开发利用的土地 [1060+（1060×10%）]×｛90+[3×（9-2）]｝=129426㎡=194.139亩，这部分土地全部为划拨用地，其中： 按照拆一还一标准补偿，用于安置的土地面积为301×0.6×2÷3=120.4亩； 用于商业开发的土地面积为194.139-120.4=73.739亩 费用计算： （一）安置房建设成本： 建设采用板式小高层作为安置居民楼和商业用房，综合配套设施（小区绿化、景观、道路、上下水、供配电等公用设施）完善，合计造价约2300元/㎡ 按照拆一还一标准计算，建设总费用为75500×2×2300=3.473亿元； 按照人均共计90平方安置房计算，建设总费用为1060×90×2300=2.1942亿元。 （二）拆迁补偿、过渡费用： 1、过渡费用：参考北客站标准，以2.5年为过渡期，人均9000元过渡费，搬家费500元，贾家滩村过渡费用为1060×9500=0.1007亿元； 2、拆迁补偿费：贾家滩村现有村民建筑面积52.83万㎡，按照每户七层计算，每层面积为7.55万㎡ (1至2层按照拆一还一标准，只赔偿装修部分评估值，按照每平米200元计算，需赔偿75500×2×200=0.3020亿元；按照人均90平米补偿办法，每平米赔偿600元计算，需赔偿0.906亿元； (3至4层按照每平米400元计算，需赔偿75500×2×400=0.6040亿元； (5至7层，按照每平米250元计算，需赔偿75500×3×250=0.56625亿元； 综上，按照拆一还一标准共计费用0.302＋0.604+0.56625=1.47225亿元； 按照人均90平米补偿标准，共计费用0.906＋0.604+0.56625=2.07625亿元； 土地成本及资金成本： 1、土地成本： 以容积率3计算，可开发利用的可建的房屋建筑面积为100276×3=300828㎡，其中： (按照拆一还一标准 用于安置的151000㎡，全部划拨，无费用； 用于商业出售的面积为按照拆一还一标准为100276×3-151000=149828㎡，此部分要在办理手续时缴纳出让金的25%，按照我开发区目前每亩约150万的土地挂牌价计算，费用为：149828÷3×0.0015×37.5=0.2809亿元； (按照人均90平米标准 用于安置的95400㎡，全部划拨，无费用； 用于商业出售的面积为按照拆一还一标准为100276×3-95400=205428㎡，此部分要在办理手续时缴纳出让金的25%按照我开发区目前每亩约150万的土地挂牌价计算，费用为：205428÷3×0.0015×37.5=0.3852亿元； 资金来源为银行贷款，贷款期限以2.5年计算，利率6.5‰（信用社月贷款利息），贷款期间可能承担的利息约为0.8亿元。 （四）管理费用（人员工资等）及不可预计费用0.5亿元 以上四项费用合计：按照拆一还一标准补偿费用合计为：3.473+0.1007+1047225+0.2809+0.8+0.5=6.62685亿元； 按照人均90平米补偿费用合计为：2.1942+0.1007+2.07625+0.3852+0.8+0.5=6.05635亿元 成本回收： 以房地产开发收益作为拆迁安置成本回收， 按照拆一还一标准 可用于商业开发的土地为74.914亩，按照容积率为3计算，共开发商品房74.914÷0.0015×3=149828平方米，开发的商品房按照每平方米利润600元/㎡计算，可以取得利润为：149828×600=0.899亿元。 按照人均90平米补偿标准 可用于商业开发的土地为102.714亩，按照容积率为3计算，共开发商品房102.714÷0.0015×3=205428平方米，开发的商品房按照每平方米利润600元/㎡计算，可以取得利润为： 205428×600=1.233亿元。 损益计算 （一）按照拆一还一标准 亏损额=费用-收益=6.62685-0.899=5.72785亿元 按照人均90平米补偿标准 亏损额=费用-收益=6.05635-1.233=4.82335亿元 亏损的弥补 要弥补亏损，需增加用于商业开发土地面积 按照拆一补一标准 需建筑面积572785000÷600=954642㎡ 需土地面积954642÷3×0.0015=477.321亩 按照人均90平米补偿标准 需建筑面积482335000÷600=803892㎡ 需土地面积8038