日本住房政策.pptVIP

日本住房市场及制度 一、住房建设和消费模式 　（一）居民收入增长、人口城市化与住房需求的关系。 在战后日本经济高速发展期间，居民收入快速增长，住房需求也迅速扩大，日本官民联动采取了诸多措施，兴建了大批住房，到上世纪80年代初基本上解决了住房供求之间的数量上的矛盾。 其后，随着收入的稳步增长，住房需求逐渐从满足基本生活需要向谋求宽松舒适生活方向发展，希望进一步扩大住房面积、提高住房质量的需求日益发展，住房需求从量向质拓展。 可见，居民收入增长与住房需求之间存在着一定的正比关系，但不同时期住房需求的具体内容也会有所不同。 　 人口城市化与住房需求的关系。 伴随着战后日本经济高速增长，大批农村人口涌入城市就业和定居，短时期内城市人口呈爆炸式增长，人口城市化水平迅速提高，也在很大程度推高了城市住房需求。 一般而言，在城市化过程中，城市住房需求会呈现快增长，但当城市化基本成熟时，住房需求增速会明显放缓，也会逐渐由量向质转变。 　（二）居民住房拥有率。2003年日本总务省“住宅?土地统计调查”结果显示，日本全国4686.3万户家庭中，61.2%的家庭购房，36.8%的家庭居住在各种形式的租赁房中。而以东京、大阪、名古屋为中心的三大城市圈的购房比率则明显低于全国的平均水平，仅为57.9%，租房比率超过40%。 　（三）人均收入不同阶段的人均住房面积、大中小套型住房的面积和构成 （四）小套型住房与生活质量的关系。日本城市小套型住房有几大显著特点： 一是多集中在轨道交通沿线，可有效保证居民上下班通勤便利； 二是外观设计多充分考虑到了采光、隔热、保暖等诸多因素； 三是室内结构比较人性化，设施比较完备，日常用品基本齐全，能够较好地满足工薪阶层的日常需要； 四是多集中在城乡接合部，租金相对低廉，基本符合工薪阶层的消费水平。 因此，小套型住房可在一定程度上满足工薪族的基本生活需求，确保工薪家庭的基本生活质量。 　　（五）住房建设与土地供给的关系。 日本住房建设用地供给主要有两大来源， 一是公共供给，即地方公共团体、地方住宅供给公社、都市再生机构等公共机构供给土地，也包括这些机构通过土地规划整理事业等方式供给土地； 二是民间供给，即民间住宅用地开发业者、土地所有人等民间组织供给土地，包括各种工会组织通过土地规划整理事业等方式供给土地。 　二、住房保障体系和制度 　　日本中等以上收入家庭住房的取得主要是在市场上实现的，民间的房地产公司是供应主体。中等偏下以及低收入家庭则由政府分别提供不同的资助获取住房。 其中，中央政府建设省（现国土交通省）所属的住房都市整备公团在各地设有支社，负责提供中等收入家庭的住房，地方政府的住房局则负责提供低收入者、单亲家庭及有特殊困难的家庭和个人的住房。 总体上看，由中央和地方政府组织的各种住宅建设公团，提供了占全国居民户数约10％的住宅。 　　（一）城市廉租房制度。主要有公营住宅、特定优良租赁住宅、老年人优良租赁住宅等几种方式。 　　公营住宅主要为日本地方公共团体通过自主建房、收购租赁民间住宅而向低收入人群提供的廉租房。 对入住公营住宅的条件规定为：必须为携带家属者（即单身除外）；家庭收入在低档范围内（目前为4口之家年收入510万日元以下）。 入住方法采取申请抽签制，对申请者通过评审后抽签决定。房租固定。 入住权利严禁转让。 此外，规定入住3年后将再次调查收入情况，对收入超过入住标准者或提高房租，或请其退房。 截至2004年，公营住宅存量约219万户 　特定优良租赁住宅由民间建设、地方公共团体购买后租赁给中等收入者，地方公共团体负责管理。入住条件是：中等收入且正在养育孩子的家庭；4口之家年收入在510～690万日元以下。租金根据入住者收入增加每年递增3.5%或不递增。采取申请抽签制决定入住者。截至2004年，特定优良租赁住宅存量约15万户。 　老年人优良租赁住宅由地方住宅公团直接建设或由民间建设、地方住宅公社或社会福利法人购买后租给老年人，地方住宅公团、住宅公社或福利法人负责管理。 截至2005年，老年人优良租赁住宅存量约1.9万户。 （二）城市低价出售住房制度，在日本主要是住宅公团建房。为进一步改善居民居住环境，1955年日本在《公营住宅法》的基础上制定颁布了《住宅公团法》，由国家出资成立住宅公团，在大城市及其周边修建住宅，进行城区改造，公团住房不同于公营住宅以地方公共机构为主体面向低收入人群，其实质是国家出资建房或平整土地，面向中等收入群体进行出售或租赁。 入住公团住宅的家庭收入一般应在中档范围内（目前为家庭月收入不超过33万日元）。 入住同样采取申请抽签制。住宅公团是事业单位，不以营利为主要目的，每年接受国家的资金