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我国的住房政策演变 新中国的住房政策经历了计划化、商品化与快速市场化三个阶段，一定程度上提高了社会居住水平。目前，我国住房政策的主要设计是：对中高收入家庭提供商品房，实行市场价；对中低收入家庭提供经济适用住房，实行政府指导价；对最低收入家庭提供廉租住房，实行政府定价。但由于市场的狂飙突进与政府的缺位，使我国住房政策的执行被扭曲，住房供给结构与价格出现畸形，不利于社会居住水平的改善与房地产业的健康发展。对此，中央政府及时出手进行宏观调控。 一、我国住房政策的发展历程 新中国建立后，我国的城镇住房政策经历了三个阶段。改革开放以前，我国实行的是高度计划的福利房分配政策，单位制内的成员由单位解决住房问题。改革开放以后，我国的住房供给从逐步的商品化向全面、快速的市场化方向发展，使到我国的房地产市场出现一定程度的扭曲，出现过热的现象。进入新世纪以来，中央政府开始调整原有的政策，对房地产市场实施宏观调控，意图平抑房价与调整房屋供给结构，使多数人都住得起房。 （一）计划化阶段（1949－1978） 新中国建国后，我国实行实物分配和低租金住房政策，城镇住房建设由政府部门、事业机关、国企等单位包下来，然后以实物形式分配给城镇居民，收取低廉租金，住房成为单位制下的重大福利。具体来讲，就是在低工资的基础上，政府无偿划拨建房土地，政府或单位出资建设公房，通过行政分配给职工居住，收取极低的房租。由于住房属性的福利性，住房供给的计划性，缺乏供给激励机制，使住房资源奇缺，“住房难”成为普遍现象。而且住房由行政分配，孳生不正之风。随着我国城市化进程的加快，城镇人口迅速增长，改革以实物分配和低租金为主要特征的城镇住房政策迫在眉睫。 （二）商品化探索阶段（1978－1998） 1978年，针对城镇居民住房问题的严峻形势，邓小平提出住房供给商品化探索的建议，认为“允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。”1980年4月，邓小平又提出，“要考虑城市建筑住宅、分配住房的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房屋可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整，一要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，因此要研究逐步提高房租，房租太低，人们就不买房子了。……将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴，这些政策要联系起来考虑。”邓小平的讲话提出了住房政策改革的一些设想，为后来的住房政策确定了方向，掀开了住房商品化改革的序幕。我国城镇住房商品化改革大致经历了四个阶段：1979～1985年为探索试点阶段，1982年开始在郑州、常州、四平和沙市进行试点，实行“三三制”补贴出售公房；1986～1993年为全面推进阶段，改革低租金，提租补贴，租售结合，以租促售和配套改革时期；1994～1998年，房改的制度创新阶段。但在前10年间，每年仍有大量新建公房进人旧制度的轨道，甚至有的城市进入旧制度的新房多于出售的旧房。住房实物分配成为阻碍房改的症结。在总结经验的基础上，1994年7月国务院颁发《关于深化城镇住宅制度改革的决定》，要求建立与社会主义市场经济相适应的新的城镇住宅制度，实现住宅商品化、社会化。1996年建设部提出“把住宅建设培育成国民经济新的增长点”，房地产业开始在我国经济发展的大舞台中粉墨登场。 （三）全面、快速市场化阶段（1998－2006） 1998年7月至今，我国在全国范围内推行住房货币化分配制度，改革住房公积金个人住房贷款住房补贴 我国城镇住房供应体系中三类住房的特征比较 商品住房 经济适用房 廉租房 供给对象 无限制 城镇中低收入居民 城镇最低收入居民 供给方式 售、租皆可 以售为主、租售并举 只租不售 供给主体 房地产开发企业 政府、房地产开发企业、职工单位 政府、职工单位为主 优惠政策 无优惠 划拨土地，减免税费，政府提供优惠建房贷款 划拨土地，减免税费，政府提供建房补贴或直接发放住房补贴 价格机制 市场机制调节 实行政府指导价、保本、微利 实行政府定价、租金水平低于成本租金 产权性质 完全产权 不完全产权，流通受限制 一定期限的占有权和使用权，无收益权和处分权 三、 当前住房领域存在的问题 1．房价增长过快，房价太高（？） 2．居民住房承担能力（Housing affordability） 3．住房不平等 (housing inequality) 4. 房地产发展过热，地产泡沫风险（economic bubble） 5. 住房供应结构失衡问题 四、政府对策 1．经济适用房 2．廉租房 3．宏观调控 五、争论 1．房价高不高？房价走势。 2．是否存在泡沫？ 3．经济适用房建或者停，改？ 4．廉租房实施困境