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第二章 传统选址方法 ——开店调查与商圈 开店调查 1、市场调查的内容 1、市场调查的内容 1、市场调查的内容 2、市场调查的重点 2、市场调查的重点 2、市场调查的重点 3、市场调查的方法 3、市场调查的方法 3、市场调查的方法 商圈 1、商圈概念 ： 1、商圈概念 ： 1、商圈概念 ： 1、商圈概念 ： 2、商圈设定方法： 2、商圈设定方法： 2、商圈设定方法： 2、商圈设定方法： 3、商圈环境分析 3、商圈环境分析 3、商圈环境分析 4、商圈调查 4、商圈调查： 店址确定 1、店址审核： 2、销售额预测： 2、销售额预测： 3、中心地理论与选址： 第二章 * 第二章 目 录 开店调查 商圈 店址确定 店址调查 面积 标的物 调查道路交通及停车能力 调查都市 计划分区 是否合法 调查地价 调查租期长短 调查房租是否太贵 调查地主、屋主是否有财务困难 环境 人口数和户数 交通流量 住户情报 竞争店 都市功能 其他可选的店址 年营业额预测 损益平衡点设定 人口结构 家庭户数构成 收入水平 消费水平 购买行为 生 活 结 构 城 市 结 构 地势 交通 繁华地点的位置、形态 各项城市机能 城市的将来计划 零售业结构 地区间销售动向 业种别、品种别销售动向 商业地区间的竞争情况 大型店的动向 市场调查原则 以长远眼光（通常是10年以上）来判断 以事实来判断 顾客调查 的方法 其他 调查 购物动 向调查 购物倾 向调查 营业场所构成调查 竞争店 商品构成调查 竞争店 价格线调查 竞争店 出入客数调查 竞争店 营业场所构成 商品构成 价格线 出入客数 竞争店调查的方法 一般所谓的商圈，大体言之，是从事购 买行动的时候，所优先选择到该商店购 物的顾客所分布的地区范围。 概念 核心商业圈 占商店顾客总数55~70% 占商店顾客总数15~25% 次级商业圈 边缘商业圈 其余顾客 主 要 区 次 要 区 边 缘 区 构成 超市所处位置 超市规模 顾客购物频率 顾客购物出行方式 影响商圈范围的因素 ： 商圈的评价 竞争形势 经济基础 人口的规模与特点 货源供应距离远近方便程度 地图制作法 ： 准 备 基 本 资 料 制 作 地 图 顾客问卷调查法 零售引力法则 IRS=（H）*（RE）/RF H 某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE 某地区每一顾客用于购买某类商品的费用支出 RF 某地区经营同类商品商店营业总面积 饱和理论 康维斯（Paul Converse）的“新零售力法则” 城市区域 ： 商业区 住宅区 工业区 生活道路 物流道路 商流道路 郊外干线 高速公路交流道 交通体系 ： 竞争店及 业种调查 顾客与消费习惯 环境的限制 未来环境变化 要素调查 商圈平衡的破坏 商圈调查流程 ： 从宏观上把握商 圈的基本情况 对具体的选址要点做详 细调查并对设施的优势 适应性等进行评价 从市场调查中筛选出 具体的待选地区 实施特定地区 的市场调查 商圈调查内容 商圈潜力情况调查 商圈人口调查 商圈内竞争店调查 商圈竞争 成 立 决 策 委 员 会 成立评估小组 类 推 法 模 型 计 算 销售额预测方法： 营业面积占有率法 营业面积相对占有率法 Haff模型 具体测算方法：