江南新港商业发展思路沟通.docVIP

江 南 新 港 项 目 商 业 发 展 思 路 沟 通 2009年8月 目 录 1．闲林概况......................................................... ......... 3 1.1区位—景观--规划...................................................... .......3 1.2社区—基础配套................................................................4 1.3闲林今昔.................................................................. ...5 2.闲林板块与项目分析..........................................................6 2.1板块发展历程..................................................................6 2.2板块特征与项目状况分析........................................................7 2.3大西溪-闲林-项目分析..........................................................9 2.4项目整体推广策略思考..........................................................16 3.项目商业发展思路............................................................17 3.1商业发展思路的思考点..........................................................17 3.2商业发展规划..................................................................19 1．闲林概况 1.1区位—景观--规划 闲林镇杭徽公路闲林镇有4000亩水乡湿地资源和4万亩的山区生态林城市东扩、旅游西进—基础配套 闲林山水资源丰富，距中心城区近，是杭州的后花园，生活配套在逐渐完善中，闲林板块将发展成新城西最具居住价值的板。 闲林为杭州西部远郊重要的大型居住区，目前进入板块大量开发阶段，品质楼盘众多，目前整体建成社区较少，入住率较低，但闲林板块近年热度不减，推动因素主要为城市居住功能向郊区转移、旅游西进战略的实行等，发展前景颇佳。 区域缺点:整体上处于开发高潮期，区域成熟度不高、配套不全，未来完善配套需要一定的时间。 图片支持：远创-市场研究部 1.3闲林今昔 对比点 往日闲林 今日闲林 区域属性 远离杭州主城区，浙江省重要的卫星工业镇、余杭工业强镇 杭州城市西扩的重要区域，处于杭州旅游西进的战略要地，杭州新近崛起的重要大型居住板块，杭州重要自然旅游景观的临近地，杭州重要的居住区块，重要的自然休闲旅游区域，日渐与主城区居住与休闲功能的满足来源地，与主城区关系日益密切，日益融入主城区。 发展思路 大力采石、采铁矿、加工建材 禁止矿业开采，自然景观资源与区位发展休闲、旅游业 住宅 少量开发，限于配套的落后，多年来处于房价上不去、入住率超低的状态 较多知名发展商进入，住宅开发与销售市场火爆，配套设施获得较大改善，入住率显著提升 主要存在人口类型 少量住民 大量社区居民（未来）、一定量可预期的休闲、旅游人群 商业 零星分布生活类业态，服务附近少量住民 增加了江南茶叶市场、家居城等专业市场和社区规划底商，服务杭州茶叶产业与满足区域内家居需求 杭州人的态度 爹不亲、娘不疼 区域市场认知依然较低，给人的认知为偏远、落后，不成熟区域 目前与未来将大量增加的社区居民和来此休闲人群的需求，如何来满足，闲林尚缺少该类业态，无法满足区域内目前和未来出现的居于主体的两类人群，因而商业发展存在巨大的空白。 2.闲林板块与项目分析 2.1板块发展历程 阶段 特征 1999－2004年（发展期） 1999年下半年起，开发企业开始储地，2002年下半年众多规模楼盘的面市，使得闲林板块得到萌芽的发展， 2005－2006年（滞后期） 受宏观政策影响，闲林因配套缺乏，自住型消费得不到释放，房地产市极其不景气，销售停滞不前。区域投资型置业明显，入住率极低 2007－2008年（整顿期） 受到政府规划影响，闲林板块将再次吸引消费的关注，使得主要的消费行为从投资到自住的转变 2