2012年9月上海房地产市场报告.docVIP

易居视点 调控常态化下，没有传统营销旺季 9月的上海楼市表现并未像预期般抢眼，只有一些降价积极的楼盘去化情况良好，尽管整体市场推盘量充足，但没有政策和价格优势的驱动，成交疲软情况始终没有改变。事实上，所谓的“金九银十”是对传统营销旺季的一种市场规律的总结，这是基于政策环境及市场氛围平稳良好的前提下才得以实现，然而在当前政策调控常态化情况下，市场规律几乎被完全打破，往往个案的异动就能决定楼市一周量价的走势。 无疑，楼市表现的好坏与政策、金融环境有着密切的关系，但当这些基本条件发生了重大变化，所谓的市场传统规律也将变得无迹可寻。 首先，楼市调控不仅在年内不会放松，且愈渐呈常态化。2010年以来，房地产（住宅）市场进入到第三轮从紧性调控，受此影响上海的商品住宅市场出现了近三年的下行态势，尤其是2011年1月26日“国八条”出台后，上海市场探底运行，受限于资金压力，部分开发企业降价快销，降幅超过15%。而对未来调控走势的判断，中央已多次多地表达调控短期内不会放松，特别是针对楼市中投资投机性购房需求，将寻求更为有效机制加以抑制。 其次，与去年紧缩的信贷环境相比，今年年初房地产信贷恢复了首套房利率优惠，同时在审贷方面也表现的更为迅速。然而面对新一轮基建投资“硬指标”，房地产投资依然受到抑制，近期北京等地多家商业银行取消了85折利率优惠，而此前上海的部分商业银行也采取过类似措施，由此加剧了市场内对金融信贷环境的不确定性，也影响了开发企业的资金回笼情况。 此外，库存压力高企同样阻碍市场回暖的动力。回顾库存历史规模，2010年虽然已经进入调控时期，且当年销量同比“腰斩”，但由于2009年库存规模过于低，因此即便到了2010年末，库存规模也仅上升到648万平方米。与上海800-900平方米左右的合理区间仍有距离，因此开发商降价压力不足。至2011年9月，上海库存规模正式突破800万平方米，也正是从10月开始，上海降价势头开始蔓延。截止2012年8月末，上海库存规模突破1000万平方米，加之9、10月份新增供应必然增加，因此上海开发企业的销售压力依然强烈，“以价换量”必将延续，由此也看出上海房地产市场还远没到回暖的时候。 当政策环境和市场环境都处于悲观状态下，“金九不金”基本成为业内的普遍共识，然而值得思考的是，此轮调控以来，行业洗牌加剧，一些企业通过转变营销思路、调整产品结构实现楼盘热销，特别是位列第一军团的开发企业，由于产品线丰富、覆盖面广、思路转变快，迅速拉开了与第二军团间的差距。因此在调控常态化的情况下，企业依赖营销旺季的传统思维需要改变，特别是规模化房企，高周转模式对资本及生产资料的依赖度更高，有效的市场预判、灵活的营销策略、谨慎的现金流管理在当前市场显得尤为重要。同样的市场条件，机遇与风险同在，行业内的分化在不断加速，大浪过后依旧能纵横市场间的企业，才现真功夫。 目录 易居视点 2 本月导读 6 9月数据 8 数字楼市 12 第一篇 市场背景篇 20 第一章 市场关注 20 一、 政策金融 20 二、 企业动态 23 三、 土地趋势 26 四、 市场动态 29 第二章 房地产投资 32 一、开发投资额 32 二、房地产建设指标 33 第二篇 市场分析篇 35 第三章、商品房市场 35 一、市场综述 35 二、供求关系分析 36 三、供应量分析 37 四、成交量分析 38 五、成交均价分析 39 第四章、土地市场 40 一、土地资讯 40 二、本月公告土地分析 45 三、本月成交地块分析 48 四、重点地块 52 第五章、商品住宅市场 54 一、供求关系分析 54 二、供应量分析 55 三、成交量分析 61 四、供求对比分析 64 五、成交均价分析 65 六、热点板块 66 第六章、办公市场 68 一、市场综述 68 二、供求关系分析 69 三、市场供应量分析 69 四、市场成交量分析 70 五、成交价格分析 73 六、个案分析 75 第七章、商业市场 77 一、市场综述 77 二、供求关系分析 78 三、供应量分析 79 四、成交量分析 81 五、成交均价分析 83 六、个案分析 85 第八章、营销媒体 87 一、营销透析 87 第九章、产品分析 89 一、产品综述 89 第三篇 区域数据篇 93 一、宝山区 93 二、长宁区 94 三、奉贤区 95 四、虹口区 96 五、黄浦区 97 六、静安区 98 七、卢湾区 99 八、嘉定区 100 九、金山区 101 十、闵行区 102 十一、浦东新区 103 十二、普陀区 104 十三、青浦区 105 十四、松江区 106 十五、徐汇区 107 十六、杨浦区 108 十七、闸北区 109 十八、崇明县 110  本月导读 地方四大行收紧房贷85折优惠 优惠政策或待明年 据了解，在光