春江花园二期前策报告8-29.docVIP

春江花园二期前策报告 竞品项目分析 兴化城南房地产目前主要集中在英武南路、高兴东公路（S333）交接处，并有沿英武南路往南开发的趋势。 英武南路作为连接兴化城区和南部乡镇的主干道，购房者对其沿线的项目关注度较高、较认可，售价也相对往英武南路两侧扩散的项目要高。 市场行情 项目名 报价 优惠方式 实际成交价格 多层 小高层、高层 花园洋房 多层 小高层、高层 花园洋房 天宝·领秀城 5200 4900 —— 99折，目前定房享受天宝大酒店总价值15800的10桌酒席。 5150 4800 —— 尚城一品 4900 —— —— 首付5万，余款交房再付,买房做婚房，尚有1-3万优惠 4700 —— —— 观澜湾 4900 —— —— 2房减2万， 3房减3万，现在开展看房大转盘乐享送礼活动。 4700 —— —— 三紫星城 4350 —— 4300 基本无优惠，拉零头 4250 —— 4200 凤凰·公寓 4500 4280 —— 免1.5%契税（不足也按1.5%计算），再减100元/m2 4350 4100 —— 城南房地产目前主要集中在英武南路、高兴东公路，沿英武南路往南发展，价格也是以英武南路、高兴东公路为最高点，往南、往两侧依次递减； 城南各项目实际成交价，在报价基础上优惠150—200元/m2，“天宝·领秀城”优惠幅度比较小； 兴化多层接受度较高，小高层、高层较为抗拒。多层4350—4850元/m2，小高层低200元/m2左右； 花园洋房目前仅“三紫星城”与本项目有此建筑形态，受英武南路交通因素，“三紫星城”受关注度高于本项目； 本项目所属区位，交通不便，和“三紫星城”、“凤凰·公寓”所属区域相当，甚至略有不如。 户型配比分析 备注：在售房源的户型配比 项目名 二房 三房 四房 总套数 套数 比例 套数 比例 套数 比例 天宝·领秀城 60 50% 60 50% —— —— 120 尚城一品 38 15% 214 85% —— —— 252 观澜湾 30 15% 170 85% —— —— 200 三紫星城 —— —— 240 83% 50 17% 290 凤凰·公寓 78 28% 200 72% —— —— 278 合计 206 18% 884 78% 50 4% 1140 目前城南板块以三房作为绝对主力户型，除“天宝··领秀城”外，其他项目三房均占在售房源比例的70%以上； 四房除“三紫星城”的花园洋房有规划外，其他项目均无； 但从各项目实际销售情况来看，城南乡镇置业客居多，对总价较为关注，二房受欢迎度高于市场预期，各项目除底层、顶层或个别户型，均已售罄； 城南各项目户型设计比较传统，极少“入室花园、”“空中花园”户型设计理念。 各面积段分析 项目名 各面积段套数 总套数 50 51-60 61-70 71-80 81-90 91-100 101-110 111-120 121-130 131-140 141-150 151-160 160 天宝 领秀城 60 60 120 尚城 一品 25 88 126 13 252 观澜湾 30 30 30 90 20 200 三紫 星城 30 40 110 60 30 20 290 凤凰 公寓 34 44 22 88 56 34 278 合计 0 0 0 0 34 99 230 158 442 127 30 20 0 1140  城南板块目前还是以舒适性户型为主，二房90—100m2，三房120—130m2； 但从各项目实际销售情形来看，90m2以下的二房关注度较高，“凤凰·公寓”80m2的二房，目前基本售罄。三房也是以110—120m2较受欢迎； 80 m2左右的二房及110m2左右的三房将是市场机会点，另“入户花园”、“空中花园”等附加值赠送也将是吸引客户购买的亮点。 项目已售分析（截止至8-15） 已售房源客源分析 从目前已购客户的来源分析，乡镇客户居多，占75%左右； 高兴东公路不直接连接兴化城区，而河西大道近阶段也无法建成通车，目前阶段乃至本项目二期对市区客户吸引力不足，而对乡镇客同样存在区位及交通不便的购买抗性。 已售房源各产品去化分析 从目前已售房源的产品形态来看，本项目延续区域内的销售形势，多层最受欢迎，多层去化占据总去化的70%以上； 花园洋房受面积拖累，单价高于其他产品形态，总价较高，去化最慢； 从区域及交通来分析，本项目短期内必将是乡镇客户占据绝对主力，而这部分客源对总价摆在购房第一要素，因此花园洋房将是本项目今后去化的重点和难点。 已