第九章线价与长期趋势法.pptVIP

P196例10－4 年份 价格 一级增长量 二级增长量 1997 4200 ? ? 1998 5300 1100 ? 1999 6700 1400 300 2000 8400 1700 300 2001 10400 2000 300 2002 12700 2300 300 2003 15330 2630 330 第十章 长期趋势法 年份 x y xy x2 x2y x4 1997 -3 4200 -12600 9 37800 81 1998 -2 5300 -10500 4 21200 16 1999 -1 6700 -6700 1 6700 1 2000 0 8400 0 0 0 0 2001 1 10400 10400 1 10400 1 2002 2 12700 25400 4 50800 16 2003 3 15330 45990 9 137970 81 n=7 0 63030 51990 28 264870 196 第十章 长期趋势法 P196例10－4 Y=8397+1857x+152 x2 2004年价格=8397+1857×4+152×42=18257元/平方米 2005年价格=8397+1857×5+152×52=21482元/平方米 第十章 长期趋势法 P196例10－4 三、平均发展速度预测法 年份 价格 1995 2800 1996 2700 1997 3100 1998 2600 1999 3200 2000 3800 2001 5200 2002 5300 2003 5500 P197例10－5 2004年价格=5500×1.088=5980元/平方米 2006年价格=5500×1.0883=7083元/平方米 第十章 长期趋势法 四、移动平均法 ——借以消除短期波动影响 月份 房地产价格价格 1 6700 2 6800 3 6900 4 6800 5 7000 6 7200 7 7300 8 7400 9 7400 10 7600 11 7800 ? 12 7900 ? 每5个月的移动平均数 6840 6940 7040 7140 7260 7380 7500 7620 ? ? 第十章 长期趋势法 房地产估价 第九章路线价法 第九章 路线价法 §9-1 路线价法的基本原理 一、路线价法的需要 城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价 街 道 第九章 路线价法 二、路线价法的概念 对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。 街 道 街 道 标准深度 第九章 路线价法 三、路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度百分率及各种修正率的健全与否 四、适用的对象和条件 土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内对大量土地进行估价的场合。 前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表。 第九章 路线价法 §9-2 路线价法的操作过程 一、划分路线价区段 二、设定标准深度 三、选取标准宗地 四、确定路线价 五、制作深度指标表 六、计算各宗地土地价格 同一路线价的地段 各宗土地的深度的众数 具有代表性的土地 设定在路线上的标准地块的单位地价 第九章 路线价法 五、制作深度指标表 （一）深度指数的含义 随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度 深度指数又称深度百分率 深度指数表又称深度百分率表 第九章 路线价法 （二）深度指数的制作思路 街 道 a1 a2 a3 …… an-1 an 有a1a2a3……an-1an 且有a1-a2a2-a3……an-1-an 1、单独深度百分率 a1a2a3…an 2、累计深度百分率 a1a1+a2a1+a2+a3…a1+a2+…+an 3、平均深度百分率 第九章 路线价法 （三）制作方法 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 街 道 1、四三二一法则 第九章 路线价法 临街深度（英尺） 25 50 75 100 125 150 175 200 四三二一 法则 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 单独深度 百分率