中润公寓项目可行性研究-初初稿.ppt

开发目标 1、快速获现 2、较高价格的利润 报告逻辑结构 报告逻辑结构 济南公寓(在售、售罄)项目主要集中在中部和二环东到高新区板块,老城中心区项目产品档次较高。（名士豪庭的西北角有一个万豪的loft公寓设计中，建议项目标注搞的整齐一点） 自09年6月以来，公寓成交量大幅攀升，除今年春节2月成交低迷、最近两个月无新增供应外，其余月份成交量保持700套左右。 市场均价基本保持稳定，小幅度上涨，6月份平均价格为8744元/平米。 在售公寓毛坯交房占7成，价格集中在7500-9000元/平米；简装修交房装修标准在700-1000元/平米，精装4000元/平米。 济南公寓市场以居住功能为主，其次为商务办公功能，在济南市场鲜见酒店式公寓，能否分出项目在功能发展上的趋势（商务公寓逐渐成为主流？） 居住氛围浓厚项目的公寓购买者以自用型为主；区位优势明显项目的公寓购买者以投资型为主 济南市公寓及区域公寓市场的交易情况良好，公寓的市场接受很好，其发展趋势支持本项目的公寓发展 区域人群调研 结论：是否有大量的符合产生公寓购房客户的足够大客群基础 客群是谁（目标客户） 市场分析结论 商务办公的三个不同的发展阶段：商务办公市场快速步入发展阶段使济南具备发展高端商务公寓的现实条件 启动阶段 对二环东路、经十路、山大路核心商务办公区的企事业单位、IT专业市场、学校、医院等人口结构的分析： 商务办公楼内的企业中高层管理人员月收入平均4000-20000元，数量所占比例较大，普通职工平均月收入水一般，平约2000-6000元 IT专业市场的私营业主数量众多，该群体月收入约2万到4万元不等。 IT从业的普通职员月收入属于中低等，约2000-3000元。。 周边学校特级教师及教授级月收入约6000-8000元，医院执业医师、主任医师月收入约10000-15000元。 基于对项目本体价值最大化需求 基于市场现状的选择 基于目标客户的需求 报告逻辑结构 在济南商业规划中，本项目位于花园路商圈辐射的老东门区域，花园路商圈是仅次于泉城路商圈的第二大商圈 济南商业总体规划为“一主，三副，二新” 商圈，一主是指以泉城路为核心的商业发展核心区，从商圈划分来看，本项目位于花园路商圈边缘。 花园路商圈主要是指胶济铁路以南，以洪楼广场为中心，花园路为中轴形成的区域级商业中心。是仅次于泉城路商圈的副市级商业圈。 本项目位于花园路商圈的边缘区域，未来本项目所在片区将会形成花园路商圈中的重要一极 花园路商圈核心区基本都集中在花园路东段，主要有：银座商城洪楼店、大润发超级卖场、苏宁电器、国美电器、乐购。 本项目位于花园路商圈西边缘，商圈业态以人民商场东门店、东门小商品批发市场为主力店。 未来花园路商圈的西端将与明湖东路和东关大街相融合，与花园路西端相连的明湖东路段在保利芙蓉金街、保利大名湖和明湖天地以及本项目商业。在这些商业新势力的带动下，将形成一个相对集中的新的商业集聚区。 东门商圈处于经营、规模升级态势，业态以中低端批发零售为主 区域内在售沿街底商项目多上下两层设计，面积大小不一，开间进深比多在1：2以内，底商面积多在200㎡以上。 从项目道路可达性、能见度、人车流量分析来看，本项目底商的商业价值比较高，有利于经营商业 报告逻辑结构 现状梳理 挑战与机遇 济南房地产市场分析 目标区域居住现状分析 竞争市场分析 区域内商业市场分析 济南商圈现状 本案 植物园-体育馆 -英雄山商业圈 中润世纪广场商业圈 两新（新近发 展商业中心） 经四路商业圈 花园路商业圈 西市场商业圈 三副 （区域商业中心） 泉城路商业圈 一主 （市级商业中心） 商圈名称 商圈地位 花园路商圈分析 花园路商圈 核心区 东门商圈 本案 本案 花园路商圈 范围示意图 花园路商圈 主力商业分布示意 5-8 经一路沿街商铺 6 保利芙蓉 3-5 明湖天地 20-45 东门小商品批发市场 日租金状况（元/㎡） 商业项目 花园路商圈老东门市场 10000 不限业态 保利芙蓉 20000 不限业态 明湖天地 20000 超市，淘宝街形式精品店，地下为银座主力店 保利大明湖 68000 小商品批发为主， 零售为辅 万货汇 （老东门市场） 建筑面积 商铺业态 项目名称 东门商圈以东门批发市场为龙头，形成较低档次的经营场所； 片区未来总经营面积将超过12万㎡； 目前商圈发展呈扩散状态，新增商业形式主要以社区底商为主。社区地上多为一二两层联体。 区域内在售商业项目 根据怡高数据库分析，项目所在区域社区底商总价在600万以内的商铺是市场需求主流。 总价在200万元以下的商铺是市场稀缺产品，销售速度最快。 200-600万元之间的商铺市场主力需求。 600万元以上的商铺市场销售阻力大。 总结 区域内写字楼市场现状调查 结论