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现金流定价模型在房地产开发企业中的应用探讨 现金流定价模型在房地产开发企业中的应用探讨。盛敏张永刚摘要本文分析了房地产开友行业现金流管理的特点，提出聚焦现金流的房地产开发企止，能够以较小的资金投入，开发出超出自身资金实力的项目，以获得超常的增长和利润，但同时也带来了相应的风险。本文在对相关风险因素进行了分析的基础上，提出可以通过采用项目现金流定价模型来降低因为聚焦现金流所带来的风险，在不增加企业整体风险的基础上，实现其高收益、持续快速增长和低风险的目标。关键词现金流(CF)，风险管理(RM)，现金流定价模型(CFPM)一、聚焦现金流管理存在的风险开发均以上一项工作的完成为基础，其中一个环风险管理CRiskManagement)是指对出现的节的滞后将带来整个项目的滞后，并由此改变了各种风险采取系统化的措施进行处理。其主要包整个项目的现金流时间分布和流量，对于企业整括风险识别、风险测量、风险评估和风险处理。从体的现金流调控带来重大影响。风险的一般概念来定义，所谓房地产风险是指房C)内部管理在激励机制和财务管理上的风地产开发投资过程中，某种低于预期利润，特别是险。如果公司聚焦现金流，必将增加项目，扩大对导致投资损失的可能性。而聚焦则是指集中下属的授权，由此带来的公司内部激励和财务管于此。理风险大大增加，需要引起足够重视。1.市场风险〈或称系统风险〉d)公司与市场竞争对手的竞争。在中国房a)来自政府的宏观法律法规的风险。政府地产市场竞争愈来愈激烈同质化愈来愈明显的当出于宏观经济的考虑，会在某些情况下推出一些前，一个房地产公司要想在市场竞争中取得竞争强制性的法律法规，这对聚焦现金流的房地产开优势，就需要在某些核心环节的竞争上取得针对发企业带来了相当大的风险。对手的优势。如果市场竞争中某一个环节出了问b)地方政府对房地产管治的风险。实际上题，就有可能引起连锁反应，导致企业的失利。如果所有开发项目都坚持聚焦现金流的商业模二、项目现金流定价模型对房地产项目的现式，那么就很难避免出现推迟地价支付和工程款金流优化扩展支付、项目尽快开工和开盘等情况的出现，而其将本文试图提出的房地产项目现金流定价模型直接考验地方政府对房地产企业管治的风险。(CFPM，暂定名〉观点源自期权合同定价模型的C)行业风险。在中国房地产市场竞争愈来启示，作者认为基于房地产行业的特点，可以通过愈激烈，同质化愈来愈明显的当前，房地产行业的同时运作多个房地产投资项目，投资项目现金流发展趋势直接影响到公司的发展。如果行业进人之间的优化组合可以大大降低房地产开发企业的衰退或者萧条期，就有可能影响公司的预期收入，现金流风险，与此同时企业的非现金流风险却不进而导致企业出现现金流周转困难，影响企业的断增加，在两者达到均衡时，在企业的整体风险减整体运营。少或者保持不变的情况下，企业可以同时获得良2.公司风险〈或称特定风险〉好的经济效益和持续快速发展。a)现金流风险。聚焦现金流的房地产开发-般来说，房地产投资项目现金流来源中均企业通常会将现金流降低到维持企业营运的最低包含自有资金和融资资金，在此前提下，有以下几水平，一旦某些环节发生较大的变动，而现金流弹个假设条件:a)房地产投资项目的现金流入只有性又不够大的话，那么就将影响到整个资金链的销售收入(含预售收入);b)销售收入的实现与现正常运转。如果超出了企业的承受能力，就算是金流人同步;C)房地产投资项目固定资产折旧忽盈利的企业由于无法取得现金流人，偿还不了到略不计。在此基础上，我们建立房地产项目净现期的债务也同样会破产。金流模型:b)聚焦现金流管理也是对各项目管理团队NC, = (1-T)[P,Q,O-T;,)-I,-C,-T;-E,D,R,,,J-A,E, 和员工的执行力的重大考验。一旦房地产开发企式中，NC，为t期的净现金流量，T为企业所业聚焦现金流管理，房地产开发的前期工作、过程得税率，P，为t期的销售价格，Q，为t期的销售面开发、资金回笼等工作均环环相扣，下一个环节的积，T坦为销售税金及附加的综合费率，1，为t期的作者简介:盛敏，向济大学经济与管理学院副教授;张永刚，同济大学经济与管理学院硕士研究生.????????? 53 i房地投严U俨卢叫:二-凡与川γ叫-川J 尸’ 建设投资，C，为t期的经营成本，T;，为t期的土地需要何种现金流的项目与之进行组合才能使现有增值税额，E，为t期的付息日汇率，RálD，为t期浮整体风险降低或保持不变，就是房地产项目现金动利率，D，为t期期初贷款余额，A，为t期偿还的流定价模型所研究的内容。本金额。基本假设:a)企业其他项目现金流保持不变;现在来考虑房地产开发商将资金分别投入b)公司拥有足够的资金来源用于投资;c)企业的N 整体风险可以分为现金流风险和非现金流风险，N个项目，其投资比重分别为W