诸城房地产市场市调报告.ppt

2012年7月营销部市场调研报告浅析;一、城市概况;城市概况;人均可支配收入（元）;以潍河和扶淇河为分界线，诸城经历“十年河西，十年河东”的城市发展缩影，居住重心由河西转向河东。而开发区作为新兴的工业园区，市政配套和居住配套都亟需提升。;1、工业园区：主要集中在北外环、东外环、南外环;二、房地产市场分析;2006年，全市商品房平均价格在2000元/㎡左右, 2007年房价在2300元/平米左右，2008年为2700元/㎡，2009年均价为2800元/㎡，2010年为3400元/㎡左右，2011年3月为3850元左右，2011年6月达到4218元/平，2011年10月达到高峰均价4319元/㎡。2012年6月均价4156元/㎡;本次调研主要针对我们项目周边的楼盘，尤其是竞品楼盘，红色标题的为对我们项目造成直接竞争影响的楼盘。;鑫辉华庭;鑫辉华庭;东武古城;户 型 面 积 1室1厅 35-53平 高层 2室2厅 75-89平 高层 3室2厅 95-100平 无 3室2厅 122-130平 多层;东武家园;户 型 面 积 2室2厅 78平 3室2厅 91平 3室2厅 82-86平 3室2厅 109-114平;和美馨苑美景园;户 型 面 积 比例 2室1厅 78平 16% 3室1厅 82-85平 25% 3室1厅 97平 20% 3室1厅 105平 32% 3室2厅 135平 7%;尚清华;户 型 面 积 比例 1室1厅 38平 25% 2室1厅 69平 35% 3室1厅 86平 30%;德宝花园;户 型 面 积 比例 2室1厅 78平 50% 3室1厅 95平 50%;华都富林;户 型 面 积 比例 2室1厅 73平 10% 2室1厅 85-95平 30% 3室1厅 120平 30% 3室2厅 140-150平 20% 复式 280平 10% ;龙城龙府;户 型 面 积 3室2厅 160-165平 4室2厅 180-185平 复式 240-280平;小结：该项目毗邻潍河公园，占尽绝佳自然资源,规划中建有五星酒店、高档会所、双语幼儿园、银行等硬件配套设施；11年8月开始认购，国庆节正式开盘，凭借自然资源和“龙城龙府 潍水大宅”主推语的地毯式广告轰炸后，迅速占领诸城高端市场，开盘即去化1/3（靠近公园一侧的优势位置）；随着调控政策的收紧，靠近北外环和和平街一侧的户型滞销，优势户型也有退房现象；开发商在这种形式下迅速转向二期全部改为小户型，导致一期退房客户增多。;盛华国际;户 型 面 积 1室1厅 49平 2室2厅 98-100平 3室2厅 85-118平 4室2厅 125平;龙都现代城;房型 面积 户数 比例 销售率 套二 78㎡ 20 20% 100% 套三 90㎡ 20 20% 100% 套三 120㎡ 60 60% 90%;;城东区：东武家园2期、瑞福花园（小高层）、盛华国际（高层、小高层） 中央华府、华都富临;2011年下半年，诸城市房地产市场随着全国市场调控的大环境下，市场迅速进入冰冻期，经过一番严冬，2012年3月开始诸城市场逐渐复苏，5月全面回暖。;2012年上半年基本无新入市楼盘，市场库存大量市场利好时遗留的大面积户型，去化速度较慢。 经过市场调研发现70-80㎡2居室和90-100㎡3居室存量少去化快； 多层去化快，高层去化慢，尤其定价高、定位高的大户型高层，去化基本停滞；;市场存量;诸城市区人口50万（包括3大镇街人口，市区实际人口不足30万） ;三、诸城市购房客户分析;收入水平;客群分析;心理上：诸城人迷恋多层，对高层接受能力较差，更喜欢套三的房子。 户型上：南向的卧室和客厅，注重厕所的位