西安朱雀路项目开发战略.ppt

产品布局建议 构想： 地块南边集中布局还建部分 沿朱雀大街一侧，繁华热闹，商业发达， 沿街规划商业，但同时此位置噪音大、粉尘多，不宜布置主流居家产品，销售阻力较大，因此，沿街设置高级公寓，既支撑高单价又对外界要求限制低 中间地块用于规划1T4H至1T8H高品质主流居家型产品 高级公寓和商业 高品质住宅区域 还建部分 朱 雀 大 街 高级公寓部分 高品质住宅产品部分 客户类别 升级换代高品质主流居家客户 城市核心高级公寓客户 客户层次 中高端客户 中高端偏下客户 置业目的 改善性需求为主，少量首次置业 首次置业和投资需求为主 客户来源 项目地周边，高新区和城南片区 项目地周边、高新区和城南片区为主 客户特征 城市中高收入者，二次置业者为主，支付能力较强，工作、家庭稳定，关注家庭，多数已形成习惯的居住区域，较难改变，地缘性较强；多为有车一族，对社区停车难问题深有体会； 收入较高，但积累尚浅的中青年人，喜欢繁华便利的居住环境，对居住品质有一定要求； 家庭财富积累高，有投资房地产理财动机的人，考虑投资价值和投资门槛； 置业关注点 关注生活便捷程度; 关注产品功能的升级，对储藏空间、书房、步入式衣柜等住宅升级功能有较高的需求; 关注居住品质，对配套、社区环境、物业服务等要求较高; 关注社区停车位的配置情况; 关注交通便利程度; 关注生活成熟度; 关注置业和投资的门槛; 关注区域投资价值; 关注产品功能的完整性; 主力需求面积 90-140平米 45-80平米 可承受单价 6000-7000元/平米（现阶段） 5500-6500元/平米（现阶段） 可承受总价 50万-100万 25万-55万 客户描述 集中布置还建部分，形成单独的出入口 还建住宅和商业集中在一处，不对正常社区形成干扰 还建面积膨胀率控制在最小范围内 膨胀越大，市场化开发部分越小； 膨胀部分低于市场价出售，损失利润 还建部分大原则 高品质住宅建设区 公寓建设区 还建区 产品初步规划方案成果 项目总建筑面积为16.16万平米，可用于销售的建筑面积为11.28万平米，其中高品质住宅建筑面积5.13万，占总建筑面积的31.8% 高品质升级换代住宅面积仅5万 占总建筑面积的31.8% 定位方向结合规划 除必须的还建楼、沿街不适宜做高品质升级换代产品外 内部高盈利高竞争的升级换代产品比重小 将内部区域全部设置为高品质三房产品 规划设计模拟方案结果显示: 因此，为更好的实现项目高收益、快回款的目标 目前规划方案还未确定，所以本次测算仅在定位之下，按容积率7.0进行项目简单经济估算，后期项目的规划方案明确后，还将进行更深入、详细的经济测算。 初步效益估算 1、占地面积：19773.43㎡，折合29.66亩； 2、本项目为旧城改造项目，项目由两部分构成，一部分为拆迁还建部分，另一部分为商业开发部分，还建部分总建筑面积为5万 ㎡，商业开发部分总建筑面积为10.5万㎡； 3、商业初步按两层底商计算，商业面积按8000㎡计，不包括还建部分； 4、地下建筑面积按16600㎡考虑，包括还建部分1600 ㎡和商业开发部分15000 ㎡，人防面积按地上建筑面积4%确定，设备用房暂估1500㎡。整体容积率按7.0计算，则商业开发部分地上总建筑面积为90013 ㎡，其中住宅面积为82013㎡，商业面积为8000 ㎡ ； 5、住宅平均售价按6250元/㎡计算，商业销售均价按15000元/㎡计算，车位按15万元/个计算； 6、该幅土地费用由拆迁安置总成本16830万元（包括拆迁保证金、安置保证金、拆迁还建部分建设投入和各种税费等）和土地出让金100万/亩两部分构成，合计总地价约635万/亩； 前提说明 7、项目采暖按城市集中供暖考虑，不考虑热力转换费，所以成本计算中只包含公网建设费用30元/平米。 8、为了提高项目车位配置，项目考虑使用 部分机械停车设备。此部分投入将在项目后期发生，不产生资金占用成本，不计财务费用； 9、在项目管理费用的确定过程中，考虑到项目具有一定规模，具有一定的规模效应，因此管理费用比例可适度降低；按土地取得费、前期费用、建安工程费用和室外工程费四项和的2.6% 计取； 10、项目财务费用计算中，土地费用和前期政府缴纳部分在项目初一次性投入，所以全额一年半计息；其余建设投资按30%自有资金投入计息一年；年利率取8%，按月复利计息。 11、销售税费按总销售收入的6.58%计，包括营业税，城市维护建设税、教育费附加、土地增值税预征、防洪基金。 初步经济指标 项目经济技术指标 序号 项目 指标 备注 1 建设用地面积 29.66 亩 　 2 整体容积率 7.0 　 3 地上总建筑面积 138413 ㎡ 含商业开