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永宁路项目定位报告 鹏城置业零九年七月七日 Contents（目录） No. 1 项目市场环境研究 No. 2 竞争环境研究及市场机会分析 No. 3 项目定位研究 First No. 1 项目市场环境研究 一、全国市场宏观背景 （一）产业政策 2006年，国务院出台了震动房地产界的“国六条”，接着九部委由提出 15条措施和8项硬指标的调控细则，是历次政策调控中最严厉的一次。主 要内容包括: 1、各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出90平方米以下 户型必须占到70%的具体比例要求。 2、切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、 经济适用住房和廉租住房。 3、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 4、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 5、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 6、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。 7、加大土地供应调控力度，严格土地管理。 （二）全国房地产开发呈现如下主要特点： 第一、三产业投资增幅回落，第二产业投资增长加快 房地产开发投资增长继续加快 新开工项目计划总投资增长加速 投资资金来源增长继续增大 投资结构有所改善，90平方米以下住房投资所占比重上升 商品房销售面积和销售额回暖 利用外资和个人按揭贷款高速增长 土地购置面积增速 房屋竣工面积增速继续回落，新开工房屋面积所占比重提高 商品房空置面积继续加大 二、2009年西安房地产宏观经济及房地产产业环境分析 （一）宏观政策调控以及目前全球经济形势对西安楼市的影 房地产企业面临分化、竞争、淘汰。 土地供应量得到提升，经济适用房和廉租房的供应量将提升。 同质化楼盘增加，未来住宅市场竞争会进一步加剧。 产品趋向精细化、专一化、多样化，房地产业向纵深发展。 房价继续保持平稳上升走势、市场整体良性发展。 开发商操作空间压缩，大户型供应减少。 金融危机的影响，随着国家及各级政府的出手，市场开始回升。 （二）、西安商品房市场供应与销售分析 指标量增 回暖趋稳 2009年1季度，西安楼市销售面积达到1912967平米，与上季相比上升7.76%，较去年同比增长30.14%。销售金额方面环比同样有增，本季度全市商品房销售金额为894913万元，较上期增长8.11%，较去年同比劲增35.77个百分点。本季度商品房投资额同比增长63.63%，增幅明显。同时施工、竣工、新开工等指标同比上年也均有超过两位数的比例增长。急需一年之久的刚性需求在09年1季度得到明显释放，使得市场销量直线走高，各指标均大幅超过上年同期水平。 （三）、09年分物业商品房市场运行分析 1、住宅市 本期西安普通住宅平均成交价格为4348元/平方米，较去年同期增长3.67%，环比上季度同样有2.15%的上涨。本期全市普通住宅在售均价为4114元/平方米。 作为商品房主体的普通住宅类物业在1季度中无论开发市场和销售市场均表现出活跃的运行态势，各类指标增长均较为明显，可见积压许久的刚性需求在1季度得到一定程度的释放，推动普通住宅类物业在经历过去年的低潮之后趋于回稳。 2、写字楼市 本季度西安写字楼平均成交价格为5299元/平方米，与去年同比下降3.8%，本期写字楼市场平均在售价格为5218元/平方米。 3、别墅市场 2009年1季 度 西 安 别 墅 销 售面积32620平方米，较去年同比增长233.02%，销售额40084万元，同比增长262.1%，本季度别墅销售面积占同期商品房销售的比例为1.71%,销售额所占比例为4.48%。 4、商服用房市 本季度西安商服用房平均成交价格为7698元/平方米，与去年同比下 降24.9%，环比减少18.49%。本期市场总体平均在售价格为9127元/平 方米。 2009年1季度西安商服用房施工面积126795平方米，较去年同比增长160.51%，占同期商品房施工面积的5.63%；本季度西安商服用房竣工面积98163平方米，与去年同比增加87.75%，占同期商品房竣工面积总量的4.82%；新开工面积83247平方米，与去年同期相比下降24.9%，占同期商品房新开工面积的4.25%。 Second No. 2 竞争环境研究及市场机会分析 一、西安各板块房地产市