红星经营模式及合作模式中的主要法律问题概述.pptVIP

模式二 模式概述 该经营模式的主要操作步骤基本同于模式一, 只是在商场物业销售方面, 该模式系将部分(50％)的商场物业统一销售给一家公司. 并由红星集团或其关联公司设立的经营管理公司与该公司签署租赁协议, 租赁其购买的商场部分进行统一经营管理。 * 模式二 主要法律问题 从法律方面而言, 该模式仍然不能避免我们在经营模式一中已经说明的售后包租将会带来的相关法律问题; 同时, 该模式依然会存在诸如会计核算、主营业务模式、双重税收、外商投资房地产等问题。但相对经营模式一而言, 由于50％的商场物业整体出售给一家公司, 对于红星的整体经营而言, 其管理成本会相应节省, 无需面对众多小业主, 且可以避免经营模式一中因小业主无法取得预期回报而对红星的整体形象造成不良影响的风险。 * 模式三 模式概述 * 项目公司 销售公司 A物业 B物业 小业主 经营管理公司 红星集团或其关联公司 模式三 模式概述 该模式的主要操作步骤基本同于模式一, 只是项目公司在建设商场物业的时候, 将商场物业建成两幢接壤但不连体的楼(A物业与B物业), 并将B物业出售给小业主, 并由经营管理公司回租进行统一经营管理, 而A物业则由红星自己经营管理。形式上做到A物业和B物业并无任何关联。 * 模式三 主要法律问题 就法律方面而言, 因为两栋楼形式上相对独立, 出售给小业主的B物业直观上与红星集团没有关联, 但是该模式仍然不能避免我们在模式一中已经明确的售后包租将会带来的相关问题, 毕竟实际上管理公司也是红星, B物业以“红星美凯龙”名义从事经营, 其经营仍是红星集团或其管理公司整体经营的一部分。同时, 该模式依然会存在诸如会计核算、主营业务模式、双重税收、外商投资房地产等与经营模式一相同的问题。 相对经营模式一而言, 由于B物业房产相对独立于A物业并被整体出售给小业主, 如果小业主无法取得预期回报, 其首先想到的是直接与B物业的经营管理公司协商解决方法, 一定程度上可以减小经营模式一中因小业主无法取得预期回报而对红星的整体形象造成不良影响的风险。 * 模式四 模式概述 * A物业 红星集团或其关联公司 项目公司 小业主 销售公司 经营管理公司 B物业 模式四 模式概述 红星集团或其关联公司设立项目公司; 项目公司建设A物业和B物业; 红星集团或其关联公司设立销售公司, 拟出售的商场产权办至销售公司名下。销售公司将B物业分割出售给小业主, A物业由红星自己经营; 红星集团或其关联公司对购买B物业的小业主从经营模式上进行限制。 * 模式四 主要法律问题 该模式可以解决红星售后返租的问题。但是就经营管理而言, 因为B物业向小业主出售后, 实际上与红星没有关联。因此, 红星必须通过对小业主的经营模式进行限制而实现公司的经营战略, 包括限制小业主从事与红星集团或其关联公司相同或相类似的业务, 禁止小业主将物业出售给从事与红星集团或其关联公司从事的相同或相类似的业务, 并应禁止小业主全体将B物业出售给与红星集团或其关联公司从事相同或相类似业务的公司, 比如月星家居等。但是, 由于该等限制仅是通过合同行为实现, 一旦小业主违约或者多次转让物业, 对于红星而言, 其主要的救济途径也只有根据合同约定向小业主进行索赔, 此时, 小业主是否有足够的资金进行有关赔偿将会变得至关重要, 如果小业主无法支付有关金额, 红星将面临较大的经济损失。此外, 一旦小业主将有关商铺转让给红星的竞争对手, 其势必将影响红星当初商业目的的实现。 * 模式五 模式概述 * 红星集团或其关联公司 项目公司A 小业主 销售公司 经营管理公司 A物业 B物业 项目公司B 模式五 模式概述 该模式要求公司设立两个项目公司, 即项目公司A和项目公司B分别申请取得连壤的两块地块的使用权, 并分别进行项目建设, 形成A物业和B物业。其中A物业做自有物业经营, B物业由项目公司B(房地产企业)进行分割销售。 主要法律问题 该模式的主要问题在于, 是否可以取得连壤的土地。这将与当地政府的城市规划密切相关, 包括该相邻的两块地块是否有红线分割, 公司有否把握在招拍挂中同时取得该两块地块。该土地是否用作商业地产, 能够做小产证分割。这些是公司在获取土地的时候必须注意的问题。 * 模式六 模式概述 该模式为国外比较流行的经营模式。其主要步骤为: 红星集团成立专门的商业开发公司, 从事有关房地产选址及参与商业谈判, 商业建设协议洽谈等商业开拓业务; 红星集团成立专门的建设公司, 从事商场及住宅建设项目, 该公司应取得我国法律规定建设单位必须取得全套资质, 包括但不限于房地产开发企业资质; 红星集团成立专门的财务公司, 解决公司资金需求问题, 其融资方式包括但不限于: 直