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岳阳县商业调研报告 2012-6-18 报告纲要 岳阳县宏观环境概述 　 岳阳县紧邻岳阳市区，是岳阳市的“郊 区”，处于“长三角”、“泛珠三角”两大经济圈西进、北上的枢纽位置，位于武汉城市圈、长株潭城市群的交汇地带。岳阳县水路通江达海，公路交通网络全、等级高，京广铁路和武广高速铁路贯穿全境，内接外联四通八达。 岳阳县宏观环境概述 岳阳县总面积2716平方公里，辖20个乡 （镇）共68万人口，其中城区人口约8万。 岳阳县2011年完成地方生产总值159.6亿 元，同比增长14.5%,完成财政总收入50.6 亿元，同比增长20%。 岳阳县宏观环境概述 房地产市场属初级阶段，整体开发水平不高 目前岳阳县的房地产开发水平仍处于初级阶段，其主要是满足城市发展和人口扩张所带来的市场需求，房地产市场偏好于卖方市场；从现有开发的地产项目来看，大部分属经济型产品，其地块小（10－30亩）、规划差、景观少、立面粗糙、物管服务弱，市场同质化严重。在项目的产品规划时应避免出现此类情况。 岳阳县宏观环境概述 市场矛盾日益突出，更新换代地产时代到来 随着在建项目的落成和后续片区扩张开发，明年岳阳 县地产市场将有可能出现供求平衡、进入阶段性饱和阶段，主要问题就是今明两年的高速发展、超额集中放量、粗放型产品严重同质化所造成，而岳阳县不具备强大的城市吸引力，城市人口增长和城市化速度偏慢，城市人口收入增长慢、收入低，消费能力不足，供求开始趋向平衡。项目竞争必然促其加快发展。岳阳县的房地产后续开发的项目中，在品质、品位、规划设计、产品细部的打造、项目配套、物业管理等方面将会有大大的提升。 岳阳县宏观环境概述 产品品质的提升，促进了房地产价格的成长 随着一批高档小高层产品投放市场，产品成本的提 升，市场对高端产品市场需求的放大，综合品质高 的小高层社区，价格将进一步提升，均价已经在今 年突破3000元/㎡大关。 岳阳县宏观环境概述 商业项目将面临更加严峻的考验 目前，岳阳县每个在开发的产品中，基本都规划有2－3层的底商，特别是城西片区，新开发项目较多，结合目前县城现有商业分布状况（详见商业市场分析部分），明年商业项目将容易出现滞销及空置的局面，后续开发商业的风险将进一步加大。 市场现有商圈地理位置透析 现有商业圈市场分布状况： 市场现有商圈经营业态状况分析 商圈规划分析： 以步行街和临街门面规划布局为主，其中包括有致富步行街、荷花路商业街、富源商业街及荣城鑫都建材市场等。 商圈经营业态分析： 该商圈除荣城鑫都建材市场经营业态有明确定位外，其余商业街及步行街业态分布相对凌乱，规划不一，商家经营产品档次参差不齐，消费群体以中低端人群为主。 市场现有商圈经营业态状况分析 致富步行街业态状况： 小商品零售市场，共有商业门面约230个，经营业态无统一性； 商业门面面积分布30-80/㎡不等；门面开间3-4米；高5,5米；有阁楼（可住人）； 营业时间不受限制（没统一规定具体时间），一般商家经营时间为早上8点至晚上9点； 租金情况：小门面2万-4万/年、大门面4万-8万/年不等（靠近兴荣路段租金由于人流较密集所以租金相对较高）； 经营状况：比较良好（空置及待转让门面少）。 市场现有商圈经营业态状况分析 荷花路及富源商业街业态状况： 以零售服装为主，经营业态无统一性； 商业门面面积分布50-100/㎡不等；门面开间4-8米；门面一般在二楼或三楼带有住宅； 营业时间不受限制（没统一规定具体时间），一般商家经营时间为早上9点至晚上9点； 租金情况：小门面2万-5万/年、大门面5万-10万/年不等； 经营状况：由于荷花路商业街进深较长，又紧靠致富步行街（拥有部分共有消费群体），相比富源商业街经营状况要好。 市场现有商圈经营业态状况分析 商圈规划分析： 以大型综合商业配以周边临街商业门面形成规划布局。 商圈经营业态分析： 该商圈均以大型超市、酒店、餐饮、金融、电器、服饰主力店为主，消费配套完善，人气集中，消费群体以中高档人群为主。 市场现有商圈经营业态状况分析 东方路商圈业态状况： 高档酒店、大型主力店配以临街商业业态为主； 高档酒店：富雅大酒店；大型主力店：通程电器、步步高超市、白马服饰广场、金利来专卖店等； 营业时间相对规范：一般为上午9点至晚上9点； 租金情况：不明 经营状况：由于其品牌效应加之商圈各大商家的相互配套，人气较旺，经营状况良好。 市场现有商圈经营业态状况分析 天鹅南路商圈业态状况： 大型银行金融业、大型超市、中型电影院配以临街商业业态为主； 金融银行：农行、工行、建行