上海买房与租房.pptVIP

3月14日，在两会后的记者见面会上，温家宝总理表态：“房价还远远没有回到合理价位。” 面对房价迷雾与总理表态，许多年轻人又开始纠结，继续租房还是咬牙买房？ 也许温总理下面的一番话，会让年轻人有个参照：“我们说住有其居，并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房。” * 未来15年上海买房租房收益比对 前提：向韩国日本现在的经济水平看齐，基于中国的经济进一步发展，科技越来进步，生长效率进一步提高，人民币汇率稳步升值。????? 以上海南汇外环附近的康桥地区某普通商品房为例 目前单价23,000RMB/平米(3432美元), 2房2厅100平米, 总价2,300,000RMB, 美元合计343,200. 1. 假设某人购买此楼盘给父母住，为2套房.?? 首付1,150,000元,贷款1,150,000元,二套贷款利息6.53％(现在利息比较低，将来可能还要涨),?????? 15年等额本息大约为1,806,607元,每月还款10,036元，利息总额是656,607?????? 考虑此楼盘为毛坯，装修成本1500元/平米,总装修费用150,000元?????? 物业费以及电梯等费用 200元/月,每年费用约增长1%,15年后38,581元, 我没有查询过过去15年国内外物业费支出增长率,?????? 故估计出此值??? 因此此人总支出是1,150,000 + 1,806,607 + 150,000+ 38,581万 = 3,145,188 RMB?????? 如果考虑将来房租对多套房征收房产税，每年房产税就不是小数字了，按照国外的经验以及中国可预计的将来用于房产的土地剩余情况，此费用将来肯定要征收的。考虑这点，购买这套房子的结果是付出的可能更多。如果央行进一步加息，贷款利息会更高。 现在计算15年后此楼盘总价:?????? 以日本东京相同地段房价7000美元（日本是套内面积）计算,假设此楼盘15年后应该是很旧了，装修也严重老化了。类似毛坯房了，单价价值6000美金（非套内面积）,6000美元单价的毛坯房而且是非套内面积，参照现在的欧美，日本房价，6000美金也不低啊(15年后上海是否达到目前东京经济水平，未知，? 本人认为达不到，因为中国15年后达不到日本现在经济水平，只要上海不独立（想独立也独立不了），上海的经济水平脱离不了中国大环境经济发展水平).考虑未来15年美元贬值35％（估计的），此楼盘价值6,000*(1+35%) = 8,100美元。????????????? 参考过去15年日元对美元汇率变化，以及中国未来15年技术进步，生产效率进一步提高, 西方国家对中国的汇率压力，保守估计15年后RMB对美元汇率1:4.05. 不考虑此楼盘折旧率（国外很多国家都有折旧率），故此楼盘15年后价值美金 8100*100 = 810,000美元，高的吓人，参照下纽约，伦敦，巴黎，东京等大城市相同地段房地产价格，这个价格已经非常非常高了，现在我们来把它换算成人民币，按人民币汇率1:4.05算（可能会是1:4,或1:3呢），约合人民币3，280，500，恩，好像很便宜嘛。?????? 总收益： 3，280，500 - 3,145,188 = 135,312 RMB 2. 假设此人不去购买此楼盘，而是把此楼盘租下来.?????? 考虑此楼盘租金每月3,000元，租金年增长率5％，第15年的租金应该是5,939元/月. 15年此人共需要付出租金776,783元。????????????? 假设此人把1,150,000元存定期或者购买理财产品，假设收益率4.05％, 15年以后总共17，948，625 RMB.?????? 另外把每月10,036元（本来用来还贷的月供)扣除每月的租金4500(15年月平均租金，不准确，懒得考虑准确的计算公式),5500元用来做理财15年，收益率也按4.05%计算，15年总共85,841.25元。????????? 总支出: 1,150,000(首付款) + 990,000(5500*12*15(定投本金)) + 776,783（房租金） = 2,916,783 RMB?? 总收入: 17，948，625 + 85,841.25 = 18,O34,466.25元?? 总收益: 18,O34,466.25 - 2,916,783 = 15,117,728.25 RMB *