城市综合体规划建议Microsoft Office Word 文档.docVIP

， 四中东侧项目规划建议 项目SWOT简析 优势 A 区位 位于新乡城市中轴线平原路商业干道上，商圈林立，处于城市的副中心地带 B 资源 聚集新乡三大文物建筑遗址，紧邻饮马口大型商家聚集如居然之家，家乐福等，以及紧邻美丽卫河地块商业价值巨大，等为打造商业综合体提供得天独厚的先天优势 C 环境 交通便捷，和平桥平原路；亲水地域，唯一的美丽卫河 D 设计 业态多元化，微型综合体有机良性互动 资源共享 E 开发 政府政策倾斜，土地成本低，商业规模聚集效应 劣势 A 地处城市边缘城中村居多，影响形象，政府对卫河两岸无统一规划 B 地块有文物建筑，以及限高和容积率受限 C 拆迁面积大，补偿高，前期投入高 机会 A 城市升级 平原路商圈的延伸，城市改造升级政府的驱动发展 ，城市副中心的形成。 B 商家资源 大商集团的多年战略合作，诸多忠诚的品牌商家伙伴 C 开发运营 深耕新乡地产界数载，深厚的政府公共资源，丰富的开发经验。 D 投资风向转变 国家对房地产的调控，对商业地产的发展迎来了契机 威胁 A 拆迁面积大，补偿成本高阻力大 B 周边商业聚集竞争激烈，同质化严重， 项目商业体量大，去化速度慢 C 房地产调控政策以及信贷紧缩 D 前期投入考验公司的资金实力和招商运营管理能力 忽如一夜春风来，千树万树梨花开，近一年来各地的城市综合体仿佛雨后春笋般成长起来。城市综合体今天已经不再是一个陌生的概念，万达广场，宝龙城市广场，红星国际，金融街等一大批综合体纷纷面世，抢滩市场。有一句话曾说“谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市的未来”。然而在纷繁花哨与铺天盖地的宣传下，优质的城市综合体在哪里，考验着城市的火眼金睛。 2011年随着国家房地产调控的逐步深入，商业地产将成为房地产开发的避风港，统计数据显示，在国家新调控政策和各地的相关细则陆续出台后，商铺及商住两用公寓投资成为近期主要的热点。特别是二套房的首付比率已经超过商业地产的水平，客观上将造成投资客选择商业地产项目。据新乡房管局提供数据显示2010年全年，新乡市市区房地产累计销售21957套，居住用房累计销售19429套，意味着商业地产有着相当大的市场空间 业内权威人士表示，目前一线城市的“城市综合体”项目或是综合体地块已趋于饱和，开发商进军二、三线城市开发“城市综合体”是城市发展的必然产物。“城市综合体”可算是二、三线城市的新业态。新乡市场目前复合型地产已经随处可见，都在延伸自己的产品链和丰富物业形态。同时真正意义上的城市综合体已经崭露头角，如火车站附近的汇金城，东区的宝龙城市广场，人民路上的翡翠城等项目。在新乡房地产市 场风光尽展，形成极强的市场影响力，极大限度的拔高项目自身包括周边区域的商业住宅的价值和品质。 商业吸引能力倍增 城市综合体不同于一般物业开发，选择城市综合体，品牌是关键。在当前的房地产市场上，一些开发商打出的“综合体”实质往往只是集写字楼、居民住宅、商场、酒店等等的综合物业开发，无论从规模还是发展格局上都还不是真正意义上综合体的概念。“城市综合体无论是对开发商的运营还是统筹能力都有着极大的要求，并非每个开发商都有能力去做综合体，一些过去的住宅开发商在如今势大利好的前景下纷纷开发综合体，城市综合体在功能布局上既相互独立又相互支持依托，其对商业的聚集效应能量远远超出了综合性物业的开发，同时，由于综合体具有庞大的优质商家资源。 一些号称“城市综合体”的开发在后期由于规划、布局、引进、战略导向等因素往往会出现商业吸引能力弱，资金实力疲软，后续保障资源匮乏的疲态。而综合体一旦废置，其对区位板块甚至是整个城市的影响不可预估。同时，对于消费者而言，投资城市综合体，大品牌是保障。 新乡置业作为一家以新乡本土起家，以香港美都投资集团为后盾，并且拥有与国内专业零售商大商集团战略联盟优势，无论是资金优势还是商家资源，作为开发新乡的微型综合体的开发商具备得天独厚的先天优势，再加上根植新乡房地产数十年，拥有良好的市场口碑，深悉新乡当地市场，新乡置业实属该项目开发的最佳运营商。在新乡介于三四线城市的体量和规模开发综合体项目，由于该区域属于新乡的城中村改造地带，基于平原路和饮马口周边的商业分布，胖东来商圈，城里十字的沃尔玛翡翠城项目，东侧的近6万㎡的银马宝利城打造大型购物中心，与之一路之隔的金谷时代广场引进大型家具运营商居然之家，和平路与人民路以东的石牌坊茶文化步行街，以及关帝庙庙历史文化街等商业氛围浓厚，商圈紧邻，同时作为后期拆迁补偿置换近10万㎡，主要以商业商务物业为保障项目的利润，建议立足于城市副中心，打造微型商业城市综合体。 城 城市综合体项目在三线城市的起步也较晚，近两年在郑州洛阳等城市已悄然兴起，目前已