报告6微利时代的地产成本控制管理——知名地产企业成本控制策略揭密.docVIP

6微利时代的地产成本控制管理 ——知名地产企业成本控制策略揭密 房地产告别暴利，进入微利时代，行业的全面竞争对地产企业的成本控制管理控制提出了更高的要求。特别是新政“双限双竞”（土地供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位）规定出台后，如何在激烈的竞争中，更好的控制成本，获得相对较高的利润，成为地产企业生存和竞争的战略核心。 一分钟摘要 一、地产企业成本控制基本其点 1、成本组成要素 土地费用、前期费用、建安费用、配套费用、财务费用、销售费用、服务费用、管理费用。 2、成本控制七大原则 原则1：建立目标成本 原则2：实行动态管理 原则3：重视设计成本 原则4：采用适当的工程管理流程 原则5：正确处理财务现金流 原则6：把握产品营销环节 原则7：严格控制管理费用支出 3、成本控制六大重要节点 ■土地成本控制的关键在于，事前准确的成本分析和防范交地及付款风险。 ■前期费用重点要控制设计费。 ■工程成本关键是对设计变更、现场变更及公司领导要求的变更要做好事前成本测算。 ■营销成本主要通过建立广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制进行管理。 ■控制管理成本主要是要全员树立降低成本、增加效益的观念，全方位对项目开发间接费用进行监控。 ■降低财务成本可以采用合理安排资金计划争取税收优惠、合法延缓支付等方法手段。 二、如名地产企业成本控制策略解析 1、万科成本控制策略:细节控制 万科的成本控制是环环相扣的。规范的制度体系使万科各个部门分工细致，责任明确，内部很少看到繁冗的请示汇报，提高了工作效率，降低了内部交易成本。 2、富力成本控制策略：企业战略选择、占领产业链和确保产业运行速度 管理看万科，成本看富力。在中国地产界，富力地产一直以其卓越的成本控制能力成为行业的翘楚。富力通过三种策略达到其成本控制的目的。 3、恒大成本控制策略：环节监控 恒大的成本控制战略为成本目标计划管理、合同管理、采购及招投标管理等多个层面，重点是在各个环节的监控方面创新管理。 三、提高地产企业成本控制水平的重要法宝 1、提高地产企业成本控制水平的举措 举措一:企业必须制定 成本战略 举措二:建立完善的成本管理制度 举措三:注莫市场手段在成本控制中的运用 举措四:提高企业的运行效率，降低财务成本 2、提高地产企业成本控制水平的关键点 关键点一：项目前期成本控制 关键点二：合理的进度安排 一、地产企业成本控制基本要点 成本控制就是在项目的开发过程中，对全部成本构成进行规划和控制，从而实现企业的利润最大化。 1、成本组成要素 一般情况下，房地产开发项目成本就其用途大致可分为八项费用：土地费用、前期费用、建安费用、配套费用、财务费用、销售费用、服务费用、管理费用。这八项费用的支出又涉及到了策划、规划、设计、施工、销售和物业管理六个过程的环节。具体表现如下表所示： 房地产开发成本组成要素 要素类型 主要内容 土地 出让金 包括土地出让金、拆迁费用、土地评估费、土地交易费等。 前期 工程费 包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘、三通一平等支出。 建筑安 装工程费 包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建 筑安装工程费。 基础 设施费 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、保安、环 卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用 企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职T福利费、折旧 费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。 销售、 推广费用 房地产开发企业销售部门以及代理机构在销售开发产品或提供劳务等过程中发生的各项费用。包括产品在销售过程中所发生的销售中心建设费、样板房装修费、现场包装、销售资料、广告宣传费、推广活动等所有费用。代销手续费。销售服务费等。 财务费用 财务费用是指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息及其他费用等。 税费 税费包含两个部分:一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加、房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、企业所得税、印花税等;另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用。包括征地管理费、商品房交易管理费、开发管理费等。 2、成本控制七大原则 3、成本控制六大重要节点 节点 所占比例 （以深圳地区例） 控制方法 土地 成本 约占项目总成本的 35%——40% 完成土地交易后，该成本一般不会再变，因此控制的关键在于事前准确的成本分析和防范文地及付款风险。 前期 费用 约占项目总成本的 2%——3% 重点要控制设计费。设计费的高