房地产估价师考试制度与政策笔记08.docVIP

第第一节? 房地产业概述??? 一、房地产业的基本概念是房地产投资、开发、经营服务管理的行业，属于第三产业基础性、先导性支柱产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。联系非常密切业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和发包；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成等土地开发和房屋建设的生产任务。二、房地产业的作用??? 房地产业房地产业的重要作用如下：为国民经济的发展提供重要的物质条件带动相关产业；改善人们的和生活；通过综合开发，有利于城市规划的实施；有利于产业结构改善投资环境，加快改革开放的步伐；三、房地产业的细分房地产开发业和房地产服务业。房地产业管理业房地产咨询业、房地产估业、房地产经纪业1.开发业特点大、风险大、回报率高、附加值高、产业关联。2. 物业管理物业管理房地产咨询为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调研房地产项目可行性研究房地产开发项目策划等。房地产和判房地产经纪经纪房地产经纪房地产业的历史沿革? 房地产业在中国是一个既古老又新生的产业，大体上可以分为下列个时期：??? ⑴1949年以前据有关文字记载，中国在3000年前就出现田地交换和买卖。长达2000年的封建历史时期，有了一定规模的土地和房屋的租赁、买卖等经济活动。19世纪中叶起，沿海一带的上海、广州等城市近代房地产业产生并得到了迅速发展。??? ⑵1949～1955年。解放初期接收了旧政府房地产档案、确认产权归属、代管无主房屋、没收敌伪房地产、打击房地产投机和各种非法活动。在全国各地先后建立了房地产管理机构，制定了有关政策规定。国家在极其紧张的财政经费中，拨出专款改造旧社会遗留下来的棚户区和贫民窟，建造新住宅，改善贫穷居民的居住生活条件。??? ⑶1956～1965年。使城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化，确立公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。??? ⑷1966～1978年。“十年动乱”时期，对城市房地产管理工作破坏极大。??? ⑸1978年以后。随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，新时期社会主义房地产业便萌生了。第二节???住房制度概述　中国房地产业的发展主要得益于下列项重大制度和体制的改革：城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革。一、城镇住房制度改革??? 城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。传统的城镇住房制度以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。须创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、社会化。中国城镇住房制度改革经历了三个阶段：城镇住房制度改革的探索和试点阶段78年邓小平提出了关于房改的问题。79年开始实行向居民全价售房的试点。82年开始实行补贴出售试点政府、单位、个人各负担房价的l3。??? 自86年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起第一轮房改热潮。86年2月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，负责领导和协调全国的房改工作提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。　城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段??　91年城镇住房制度改革取得重大突破和实质性进展，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。91年11月，国办下发《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这是城镇住房制度改革的纲领性文件，明确城镇住房制度改革的指导思想和根本目的，制定城镇住房制度改革的总体目标和分阶段目标，住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革阶段。城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段94年7月，国务院下发《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。《决定》确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可概括为“三改四建”。“三改’’即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制，改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化，专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主方式。 “四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收人家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体