房地产估价案例与分析精讲班第44讲课件讲义.docVIP

房地产估价案例与分析精讲班第44讲课件讲义（环球职业教育在线） 房地产估价案例与分析精讲班第44讲讲义 商业房地产市场分析报告内容构成 （二）商业房地产市场分析报告内容构成 1．宏观环境分析 （1）经济环境分析。参考住宅房地产市场分析。 （2）城市规划。参考住宅房地产市场分析。 （3）城市商业网点规划。分析城市商业定位及发展目标；商业中心规划布局；各类商业专项市场规划布局；大型零售网点规划。 （4）政策环境。参考住宅房地产市场分析。 2．商业房地产发展现状及趋势 （1）城市商业用地的供应。分析历年供应的商业用地，包括土地位置、面积、容积率、土地价格等关键指标，推算未来商业形态分布、商业房地产未来供应等情况，以及根据土地价格变动推断未来几年商业物业的价格走势。 （2）城市商业房地产开发情况。通过分析历年商业房地产施工面积、新开工面积、竣工面积等关键数据，结合商业房地产开发周期，进一步推断未来几年内的商业房地产的供应情况。 （3）商业房地产需求状况分析。分析历年商业房地产销售面积、销售金额、平均价格、商业经营情况、租金走势以及商业房地产出租率等。 （4）租售价格比。租售价格比被广泛用于衡量一个城市或地区的商业房地产的投资价值，在国内，评判商业的投资价值时，较多采用的租售价格比为120～150倍之间。通过观察该指标可以判断城市或地区商业物业的价格水平或投资价值以及商业成熟度和经商环境。 3．商圈（区域）分析 （1）商圈环境。商圈环境指商圈内的基本情况，分析内容主要包括，商圈内人口总量及构成，交通条件，各种功能物业总量，市政配套与基础设施。 （2）商圈流量。主要分析商圈的车流量，包括车型、数量以及行驶方向；人流量，研究的内容包括数量、性别以及步行方向。 （3）商业房地产分布。分析商业房地产所处位置，商业房地产产权及价格，商业房地产形态，包括建筑形式、建筑面积、开间与进深、层高等。 （4）商业经营业态。 （5）典型项目（案例分析）。 4．消费者消费习惯分析 （1）消费目的。消费的目的不同就会反映出不同的消费需求。 （2）消费时间。主要是消费频率和消费主要时段分析。 （3）消费对象。消费者的消费构成。 （4）消费数量。分析消费商品的数量和支付金额。 （5）消费地点。主要了解消费区域或商家选择及选择原因。 （6）消费者特征。包括个人的社会和经济特征。 5．客户分析 （1）对所处行业的认识。包括进入该行业的时间、行业的发展现状和发展前景等。 （2）现在的经营情况。包括当前物业的状况、营业额、是否有扩大经营的愿望等。 （3）选择物业的标准。如产业聚集、所处商圈、物业形态、物业管理等。 （4）投资的偏好、投资的标准及投资能力。 （三）写字楼房地产市场分析报告内容构成 1．宏观环境分析 （1）城市经济和社会发展。主要包括城市在区域经济中的地位，城市经济发展状况，城市社会发展状况，城市新增企业数量。 （2）城市规划和城市功能。城市规划的分析主要包括城市发展总体目标、城市总体布局规划、城市分区规划（区域功能划分）、主要商务区规划、城市道路交通规划、城市公共交通规划等。城市功能定位主要分析城市主导产业及发展方向和城市产业结构两个方面。 2．写字楼房地产市场发展现状和趋势 （1）写字楼用地供应。分析历年写字楼开发用地的供应量，包括土地位置、面积、容积率、土地价格等。 （2）城市写字楼开发状况。主要分析历年写字楼的施工面积、新开工面积、竣工面积，并通过统计方法，判断未来几年的写字楼供应情况，预测未来的合理供应规模。 （3）写字楼供给和需求状况。主要分析批准预售面积、销售面积和销售金额、租金水平等。 3．商务圈（区域）分析